RRG: Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве

Автор: Марина Скубицкая
интернет-журнал «Собственник» от 14 октября 2009 года

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги сентября 2009 года.

Сезонное оживление отменяется
Сентябрь – традиционный месяц оживления и роста деловой активности на любом рынке. Наверное, примерно такой логикой руководствовались собственники помещений, выставляя по осени свои объекты. И судя по всему, таких продавцов оказалось немало: по итогам сентября количество предложений на столичном рынке коммерческой недвижимости выросло на 10%. Всего за сентябрь на продажу было выставлено 1245 объектов стоимостью $10,8 млрд.
Следует отметить, что все последние годы рост объема предложения в начале осени сопровождался и ростом цен: новый «деловой» год всегда сулил возможности продать объекты несколько дороже, нежели во время летнего затишья. Тем не менее, в этом году кризис доминировал над активизацией спроса и – как следствие – цены продолжили снижение. Уровень средневзвешенных цен в сентябре снизился на 4% и составил 4081 $/кв.м. А учитывая снижение курса доллара, рублевая цена снизилась еще более значительно.
«Причин снижения цен, пожалуй, две. – говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – Первая – продолжение стагнации на рынке. Уровень цен снизился, но «встреча» с платежеспособным спросом пока не произошла. Да и однозначных «сигналов» в экономике пока нет. Вторая причина – структурные изменения. Количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным. Одновременно с продажи снимаются переоцененные объекты, в связи с чем общий уровень цен также снижается. Тем не менее, надо отметить, что коррекция цен остается несущественной и по всей видимости уже близко то время, когда рынок обретет новый «кризисный» уровень цен, который будет принят как продавцами, так и покупателями».
В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 65,4%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 20,9% рынка. Доля торговых предложений составляет 9,3%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рынке – 75,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 11,6%, доля ПСП – 8,1%.

Торговая недвижимость: помещений все меньше
Объем предложения в самом «кризисоустойчивом» сегменте коммерческой недвижимости – торговом – продолжает снижаться. Особенно это касается центральной части города: в сентябре на продажу выставлено на 14% помещений меньше, чем в «отпускном» августе. При этом суммарная площадь экспонируемых объектов оказалась на 12% меньше площадей, чем в августе. А если сравнивать с показателями годичной давности, то в настоящее время физический объем предложения снизился почти на треть.
Впрочем, снижение объема предложения пока не сказывается на ценах: средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца уменьшилась на 4% до $12397. Отчасти данное снижение было обусловлено уменьшением цен по объектам, продолжившим свое экспонирование. Например, на 42%, 25800 $/кв.м до 15000$/кв.м, снизилась цена по торговому объекту на ул. Арбат и на 22% — также до 15000 $/кв.м — по объекту на Б. Головином переулке.
«Следует учитывать, что большая часть торговой недвижимости в центре – это объекты стрит-ритейла, причем часто в так называемых «топовых» местах. Именно эти объекты сейчас пользуются достаточно большим спросом как перспективные в инвестиционном плане. Поэтому сейчас, в отличие от «неразберихи» первых месяцев кризис, собственники не выставляют подобные ценные объекта на продажу без лишней необходимости. Соответственно, и объем предложения снижается. — Считает генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Более того, сегмент стрит-ритейла действует в противоположном с рынком направлении: «топовые» объекты, при этом самые дорогие, находят своего покупателя, оставляя на рынке более дешевые помещения. Что в свою очередь, влечет за собой общее снижение цен предложения.»
За пределами Садового Кольца предложение осталось практически на летнем уровне: суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась лишь на 1% и составила 232 тыс.кв.м. При этом средневзвешенная цена также повысилась на 1% и составила $4581. Впрочем, данный факт является, скорее отражением структурной динамики: с одной стороны, в сентябре был снят с продажи крупный объект на Варшавском шоссе (10000 кв.м., 3000 $/кв.м. – экспонировался с перерывом в мае и июне) и, с другой стороны, на рынок вышли предложения по ул. Тарусской (6000 кв.м. по 5500$/кв.м – на рынке впервые с конца сентября) и ул.Нижегородской (торговый центр 6000 кв.м по 5830$/кв.м. – выставлялся до конца июля, в августе с продаж был снят и вновь на рынок был выведен по прежней цене в конце сентября).

Офисная недвижимость: «кризисное пике» продолжается
Сентябрь ознаменовался серьезным «выбросом» на рынок офисных объектов. Причем их число увеличивалось довольно равномерно, независимо от удаленности от Кремля: рост количества экспонируемых объектов в центре и в периферийной части столицы составил 16% и 17% соответственно. Таким образом, в сентябре к продаже предлагалось 205 объектов внутри Садового Кольца и почти вдвое больше – 395 объектов – за его пределами.
Цены на офисы в центре сохранились на уровне последнего летнего месяца — 8509$/кв.м. такое «постоянство» отражает надежды продавцов на более высокий уровень спроса в начале делового сезона и – как результат – возможность продать объекты по более высокой цене. Именно новые, появившиеся в экспонировании в сентябре, объекты оказались более дорогими. В частности, на рынок выставлены офисные помещения на Б.Никитской по цене 19000$/кв.м., у ст.м. Китай-Город по цене 16100$/кв.м., а также объект на Цветном бульваре, где за «квадрат» просят 13600$/кв.м.
Средневзвешенная цена по объектам вне пределов Садового Кольца снизилась на 11% до 3713 $/кв.м., что также стало следствием «ухода» с рынка ряда дорогих объектов. В сентябре были сняты с продажи помещения с явно завышенной ценой, такие как в 1-м Щипковском переулке (3125 кв.м., 10000$/кв.м.), на ул.Рочдельской (3330 кв.м., 11100$/кв.м.), на Воробьевском шоссе (7300 кв.м., 9900$/кв.м.) и на ул.Правды (16000 кв.м., 9000$/кв.м.). одновременно на рынке появилось несколько крупных офисных помещений с низкими ценами: на 2-й Хуторской ул. (24000 кв.м., 1200$/кв.м.) и на ул.Тимирязевской (27000 кв.м., 1000 $/кв.м.). Последнее предложение стало «рекордным» с точки зрения минимальной цены офисного квадратного метра.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения
Производственно-складской сегмент функционально связан с торговым – именно здесь хранится и производится то, что потом реализуется в магазинах. Поэтому неудивительно, что стабилизация в торговом сегменте должна оказать положительное влияние и на производственно-складской.
В сентябре на продажу было выставлено 91 помещение производственно-складского назначения общей площадью 554 тыс. кв.м. и стоимостью $878 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице осталась на уровне августа и составляет $1586.
Положение дел в торговом сегменте сказывается и на помещениях свободного назначения. Так, в условиях значительного сокращения объема предложения торговых помещений, вполне естественным представляется усиление спроса на наиболее качественные помещения свободного назначения, которые можно использовать и для торговли.
Количество объектов свободного назначения в сентябре составило 201 шт., что на 10% выше, чем в августе. Однако, общая площадь предложений уменьшилась на 13% до 115 тыс. кв.м. А средневзвешенная цена объектов свободного назначения повысилась на 5% и составила 4556 $/кв.м.