Автор: Марина Скубицкая

Журнал «Недвижимость и Цены» от 18.07.2016 г.

По разным оценкам, от 70 до 90% сделок на первом этапе строительства нового жилого комплекса — инвестиционные. Квартиры в новостройках традиционно считаются одним из самых привлекательных инструментов для приумножения простыми гражданами своих, прямо скажем, не самых больших сбережений.

Собственно, сейчас для того, чтобы стать «инвестором» на первичном рынке жилья Подмосковья и даже Москвы, достаточно иметь 1,5–2 млн руб. А для ипотечных заемщиков «порог входа» вообще сравним со стоимостью подержанной машины. Более того — на рынке сейчас появились акции, благодаря которым первый взнос на покупку квартиры вообще сравним с одной месячной зарплатой офисного клерка среднего уровня.

До кризиса реклама практически каждого объекта упоминала о возможности разбогатеть, вложившись в проект на этапе котлована и «сыграв» на волне бурного роста цен. Да и сейчас, когда на рынке стагнация и многие застройщики признают, что цены хоть немного, но снижаются, призывы инвестировать в недвижимость по-прежнему остаются в силе. Ну, хотя бы в качестве «инструмента сохранения накоплений в период сильной инфляции».

Следует сказать, что все эти аргументы не лишены логики. Даже сейчас, когда рост цен на жилье в целом отсутствует, а подчас аналитики сообщают и об их снижении, в пределах одного отдельно взятого объекта цены все же растут вместе с этажами. Например, в проекте ЖК «Лидер Парк» — ГК «Лидер Групп» — стоимость квадратного метра за кризисный 2015 г. выросла в среднем на 10%. Так что инвестиции в новостройки и вправду помогут если не приумножить, то хотя бы сберечь от инфляции накопленный капитал.

Однако и раньше, и сейчас реклама скромно умалчивает об одном из этапов «инвестирования». Последнем этапе! Но без него всё предыдущее не будет иметь никакого смысла. А именно — о продаже той самой инвестиционной квартиры после того, как цены выросли в достаточной степени, о «выходе в деньги». Ведь только после продажи «инвестор» сможет получить на руки ту самую «прибавку», на которую рассчитывал.

Удобный момент

Обычно весь спекулятивный инвестиционный цикл укладывался в 1,5–2 года. За это время человек успевал купить жилье на начальном этапе строительства, дождаться его подорожания (которое происходит и в связи с ростом этажей, и в связи с общерыночным ростом цен) и продать с хорошей выгодой, когда дом готов, а квартиры распроданы. Однако сейчас все иначе.

Прежде всего, сейчас стоимость квартиры в готовом доме может оказаться не намного больше, чем та, которую частный инвестор покупал «на котловане». А в некоторых проектах и меньше. Этот обычный риск любых инвестиций — оказаться не в выигрыше, а в проигрыше — в период бурного роста рынка новостроек, как правило, невелик. Сейчас он вырос многократно. Хотя эксперты рынка уверены, что возможность оказаться в минусе реальна лишь в краткосрочной перспективе. Те, кто сегодня инвестирует в ликвидные новостройки, в среднесрочной перспективе сможет при этом еще и заработать до 35% от вложенных средств, уверены эксперты ГК «Лидер Групп».

Правда, в этом случае ждать придется лет шесть, не меньше. «Оформление в собственность происходит примерно полгода после ввода объекта в эксплуатацию. После этого начинается отсчет пятилетнего срока, в течение которого при продаже квартиры ее собственнику придется заплатить налог», — поясняет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона.

В силу этой причины многие частные инвесторы стремятся «выйти в деньги» в тот момент, когда дом уже построен, но права собственности еще не оформлены. В данном случае, в соответствии с законодательством, квартира продается по договору уступки права требования, и налог не взимается.

Вернуть товар на продажу

Сегодня продажа квартиры в новостройке отдельно взятым физическим лицом — задача из разряда крайне сложных. Во-первых, в силу низкого спроса. Во-вторых, приходится играть на поле такого мощного и профессионального продавца, как застройщик. Ведь если в «тучные времена» к моменту постройки дома все квартиры были уже распроданы, то сейчас интернет просто-таки пестрит рекламой готовых объектов. «Инвестор рискует тем, что его предложение может быть не конкурентоспособным — значительно дороже, чем у застройщика, и, соответственно, менее востребовано у покупателей. Или наоборот: при срочной необходимости продать недвижимость в комплексе, где идет активная реализация квартир от девелопера, инвестору придется устанавливать более низкую цену, чтобы привлечь покупателя, — говорит Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании «ОПИН». — Конкурировать с застройщиком — в любом случае для инвестора не выгодно. Девелопер продает напрямую и может предложить лучшие условия покупки: широкую линейку банковских продуктов, ипотеку с господдержкой, дополнительные акции и скидки».

Таким образом, сегодня для инвестора выгоднее продавать квартиру через застройщика, а не самостоятельно. Кроме того, компании и сейчас предлагают своим клиентам услугу по продаже купленных у них же квартир, а многие покупатели готовы этой услугой воспользоваться.

Так, по оценке экспертов девелоперской компании «ОПИН», лишь каждый четвертый «частник» готов реализовывать объект без посторонней помощи. В компании «НДВ-Недвижимость» долю самостоятельных продаж оценивают еще ниже. «Как показывает практика, люди, покупавшие квартиру в нашей новостройке, обычно оформляют переуступку также через нас», — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Выгоды для всех

Сами застройщики уверены, что принимать квартиры «на реализацию» у частных инвесторов — вполне выгодно даже сейчас. С одной стороны, это дает проекту дополнительное конкурентное преимущество. «Не секрет, что любой девелопер заинтересован в продажах на первом этапе строительства, — поясняет Д. Пантелеймонов. — Деньги, полученные за квартиры, вкладываются в стройку. Это дает возможность снижения кредитной нагрузки, а также ускорения самого процесса реализации проекта». Понятно, что готовность застройщика взять на себя этап «выхода в деньги» становится для потенциального покупателя дополнительным аргументом в пользу той или иной компании.

Еще один плюс — расширение линейки предложения. Ведь даже сейчас к моменту сдачи дома ассортимент предлагаемых квартир оказывается уже не столь широк. И при прочих равных условиях покупатель с большей долей вероятности станет рассматривать проекты, в которых есть что выбрать. Так что в данном случае студии и однушки от частных инвесторов выгодно дополнят оставшиеся в наличии трешки от застройщика. Так, по словам Н. Немчиновой, предложение от частных инвесторов в проекте сегодня может достигать 35% от общего объема предложения.

Цена вопроса

Стоимость услуги по продаже «инвестиционных квартир» сопоставима со стоимостью риелторской услуги на вторичном рынке и колеблется в пределах от 2 до 6%. Все компании также заявляют о возможности заказать только оформление сделки.

Что касается цены самой квартиры, то она зависит как от пожеланий самого частного инвестора, так и от отсутствия или наличия аналогичных квартир у застройщика. «Нужно рассматривать ситуацию индивидуально, с учетом объема конкурирующих предложений и спроса, — считает С. Бирина. — Например, сам факт того, что объект является ликвидным и похожих предложений у застройщика уже не осталось, играет на руку продавцам. Можно выставлять привлекательную стоимость, но в рамках рынка (иначе продажи затянутся). Если же у застройщика все еще есть достаточно большой пул нераспроданных квартир с похожими характеристиками, то скидку, скорее всего, придется сделать, чтобы выделить свое предложение на фоне других».

«Цена продажи инвестиционной квартиры через застройщика устанавливается непосредственно самим продавцом, и она, как правило, сопоставима с ценой квадратного метра в комплексе на текущий момент, — говорит Н. Немчанинова. — Хотя стоимость квартиры от инвестора может быть и выше, чем предложение от застройщика. Например, если в комплексе остались только квартиры больших площадей, а инвестор выставляет на продажу функциональную однокомнатную квартиру, то стоимость такого лота может быть выше рыночной, — и это будет справедливо в связи с уникальностью предложения».

Другими словами, цена, по которой квартиру сможет продать застройщик, — категория не менее рыночная, чем цена, по которой квартиру сможет продать сам ее владелец. Хотя исключения есть. Так, осенью прошлого года ГК «МИЦ» была запущена программа «Обратный выкуп с гарантированной доходностью». Любой участник долевого строительства, оформивший соответствующий договор с застройщиком, получает возможность либо сохранить право на жилье, либо продать квартиру тому же девелоперу по завершении строительства с целью получить инвестированные ранее средства с дополнительным доходом. «Доходность рассчитывается исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 3%», — рассказывает директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая. Впрочем, и здесь присутствует рыночная составляющая цены. По мере увеличения стадии строительной готовности и с учетом инфляции стоимость жилья может существенно вырасти. В этом случае инвестор всегда может сделать выбор в пользу свободной продажи, так как реализация инвестиционной квартиры на открытом рынке может принести больший доход, чем процент, гарантированный застройщиком.

Правда, по словам О. Новицкой, говорить об изменениях в востребованности данной услуги на этом этапе сложно — она была запущена в ГК «МИЦ» недавно. Те инвесторы, которые вложили свои средства в недвижимость в рамках программы обратного выкупа, пока еще ею не воспользовались, так как выбранные ими объекты находятся в стадии строительства.

Источник