Москва — город больших возможностей и больших компаний, офисы здесь тоже сдаются тысячами квадратных метров. А как действовать, если вам нужна лишь одна комната или небольшое помещение до 50, максимум 100 «квадратов» — очень скромный по меркам коммерческой недвижимости формат?

Спецпроект «МОЙ БИЗНЕС»

Ситуация на рынке аренды офисов намного сложнее, чем на рынке жилья. Проблема тут и в высоких ценах, и в трудностях поиска. В 2008 г. Москва опередила Париж по стоимости аренды коммерческой недвижимости и скоро догонит самый дорогой город мира — Лондон.

Только за последний год (с лета 2007 г. по лето 2008 г.) рост ставок в Белокаменной составил 25—30%, говорит Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium. И виной тому острый дефицит. Российская столица нуждается в строительстве около 15 млн кв. м нежилых помещений, в первую очередь для малого и среднего бизнеса. В городе ежегодно возводится от 560 000 до 600 000 кв. м, и ожидается, что полностью спрос будет удовлетворен лишь к 2020 г. По данным главы столичного департамента имущества Владимира Силкина, сегодня 1 кв. м офисов класса А стоит $1 180 в год, офисов класса В+ — $835, класса В — $520. Но это, что называется, «средняя температура по больнице».

НАБАВКА ЗА ДЕФИЦИТ И ЗА РОЗНИЦУ

Разница арендных ставок на офисы разных площадей в одном здании может достигать 30-35%. «Для всей коммерческой недвижимости характерно то, что с уменьшением площади при прочих равных растет цена», — объясняет Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). При этом сегодня невозможно найти маленький офис дешевле $400 за метр в год. Верхняя же планка доходит до $2 500, если речь идет о бизнес-центре класса А внутри Садового кольца.

Бывает, что уровень арендных ставок зависит от срока договора (чем он больше, тем ниже ставка), но в современных офисных зданиях условия, как правило, стандартны.

В то же время предложения аренды небольших помещений в качественных бизнес-центрах встречаются на рынке крайне редко, рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. И арендаторы находятся буквально в считанные часы.

По словам Сергея Лобанова, директора департамента управления активами компании «Миэль — Коммерческая недвижимость», доля спроса на помещения до 250 кв. м превышает 60%, из них порядка 38% приходится на площади до 100 кв. м. «Однако в силу малой представленности подобного рода площадей удовлетворить удается не более 25% всех заявок», — добавляет эксперт.

Самый острый дефицит наблюдается в отношении бизнес-центров класса А и В, где помещения сдаются в основном блоками от 400-500 кв. м. Как разъясняет Антон Коротаев, сдача в аренду блоков в 50-100 кв. м приводит к излишним трудозатратам на поиск большего числа арендаторов и работу с ними, а также к потере полезной площади при «нарезке». Еще одна причина — в том, что девелоперы стараются заключить договоры аренды еще на стадии строительства здания, а такие договоры заключают только крупные компании.

ВИДОВЫЕ РАЗЛИЧИЯ

Конечно, мечта большинства бизнесменов — иметь офис в красивом бизнес-центре в самом сердце столицы. Но, во-первых, далеко не каждому такое помещение по карману, а во-вторых, пойди его еще найди. Поэтому многие готовы довольствоваться чем попроще. Какие же варианты существуют?

• ОФИС-МЕЧТА

Одна или две комнаты в новеньком, с иголочки, бизнес-центре класса А или В+ — в субаренду у компании, которая брала помещение на «вырост». Спрос на такие помещения в разы превышает предложение. Средняя арендная ставка — $1 500-1 700 за 1 кв. м в год, максимальная доходит до $2 500.

Плюсы и минусы. Дорого, но очень стильно.

• НОВОЕ — ХОРОШО ПЕРЕЛИЦОВАННОЕ СТАРОЕ

Гораздо проще снять офис в переоборудованных и реконструированных зданиях бывших заводов, научно-исследовательских институтов, гостиниц за пределами Садового кольца. Некоторые из таких бизнес-центров вполне соответствуют классу В, другие едва дотягивают до В-, третьи иначе как к классу С не отнесешь. Стоимость квадратного метра аренды — $500-700, но может быть и выше.

Плюсы и минусы. Велика вероятность найти помещение маленькой площади. Бывает, что офис предлагают с «запасом», зато разрешают субаренду, то есть «излишки» можно сдавать желающим с выгодой. Договор аренды нередко заключают на длительный срок. Качество отделки может оказаться достаточно низким.

• «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ» ВАРИАНТ

Кабинет в одном из многочисленных министерств, ведомств и прочих государственных учреждений советской эпохи в центре города. Как правило, это здания коридорной системы, давно не знавшие ремонта. Кроме того, неизменный атрибут таких помещений — из рук вон плохо организованная система пропусков. Цены могут достигать $1 000 за счет местоположения.

Плюсы и минусы. Такой офис представительным не назовешь, зато подкупает его близость к Кремлю. Славятся государственные учреждения и короткими сроками договора аренды — как правило, на 11 месяцев. Все просто: для договоров сроком от одного года обязательна государственная регистрация, а ее многим арендодателям хотелось бы избежать.

• В ЗАВОДСКИХ СТЕНАХ

Многие заводы сдают помещения в аренду, не давая об этом объявлений в прессу. Придется объехать их лично, предварительно договорившись о встрече с ответственным лицом. Ставка — от $500 за метр в год. С арендаторами обычно заключают краткосрочные соглашения.

Плюсы и минусы. Те же плюсы и минусы, что у «государственного» варианта: в таком офисе может встретиться и продавленный диван, и вывернутые из стен розетки, а в туалет и вовсе, возможно, придется ходить в соседнее здание. Но зато весьма приятная цена и очень скромный метраж.

• ЕВРОСТАНДАРТ

Хорошо отремонтированный, меблированный и оборудованный по последнему слову техники небольшой офисный блок от компании, специализирующейся на сдаче в аренду небольших площадей. Можно снять и просто рабочее место, если вас не будет напрягать слишком близкое соседство других бизнесменов. Ставки — $1 500-2 500. Нередко офисные блоки малых площадей предлагаются на верхних этажах крупных торговых центров.

Плюсы и минусы. Очень высокая цена квадратного метра, но при желании можно уложиться в минимальный бюджет, сняв именно место.

• КВАРТИРА НА ПЕРВОМ ЭТАЖЕ (ИЛИ ПОДВАЛ) В ЖИЛОМ ДОМЕ

Не слишком распространенный, но довольно выгодный вариант — от $400 до $700 за «квадрат». Вести поиски следует просматривая газеты объявлений о сдаче и продаже недвижимости. Правда, нужно различать жилые помещения и переведенные в нежилой фонд. В первом случае цена будет ниже, но найти квартиру под офис нелегко (проще ее купить): мало кто из хозяев захочет связываться с бизнесменами, к которым «не зарастает народная тропа». Кроме того, заниматься бизнесом в квартире имеет право лишь узкая прослойка частнопрактикующих предпринимателей: адвокаты, юристы, нотариусы, педагоги.

Плюсы и минусы. Обосновавшись в жилом доме, можно сэкономить на аренде. Однако ваша бурная деятельность может не понравиться жильцам, и тогда вас замучают жалобами и проверками.

• БИЗНЕС-ИНКУБАТОР

Это офисный центр, где под одной крышей собраны только предприятия малого бизнеса. Площадь априори будет небольшой, арендная плата обещает быть невысокой. Жаль, что пока это в перспективе. Реально же в Москве есть несколько технопарков, где рады молодым компаниям, готовым заниматься инновационным бизнесом, но никак не рядовому предпринимателю.

Минусы. Фактическое отсутствиена столичном рынке.

БЫСТРОТА И НАТИСК

При аренде небольшого офиса хорошо работают так называемые «нерыночные» методы, считает Марина Скубицкая, руководитель компании «PR-стиль», специализирующейся на работе с компаниями рынка недвижимости. Многие пытаются снять офис через знакомых, а не по объявлениям или через риелторов, тем более что последние, как правило, берутся за подобные сделки с неохотой: трудозатраты велики, а комиссия мала. Помещения в бизнес-центрах надо «караулить», дружить с компаниями, которые там сидят, чтобы успеть «перехватить» офис, пока о нем не прознали конкуренты.

Аналогичным образом стоит поступать и тем, кого интересует комната в госучреждении или на заводе. Зачастую такие варианты вообще не выставляются на открытую продажу: арендодатель не хочет афишировать свой «побочный заработок». Поэтому выяснить наличие помещений можно либо через приближенных лиц, либо втеревшись в доверие к руководству.

Что касается рыночной аренды, то возможность снять приглянувшийся офис зависит в первую очередь от вашей оперативности. Важно добраться до места быстро, опередив других желающих. И уж точно не откладывать ничего на потом, если помещение подходит — сразу быть готовым писать гарантийное письмо. Маленький нюанс: некоторые арендодатели не принимают такие письма в рукописном виде, так что лучше иметь с собой ноутбук и портативный принтер.

Основными источниками информации при рыночном поиске остаются объявления в печатных изданиях, таких как «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены», а также специализированные сайты, например arendator.ru. Правда, шансы найти помещение без посредников невелики. В Москве арендой небольших офисов занимаются в основном мелкие риелторские компании и множество частных маклеров, которые любому заработку рады. Крупные же агентства специализируются преимущественно на офисах площадью от 100-200 кв. м.

Хороший способ найти подходящее помещение — объединиться с несколькими столь же малыми компаниями и снять один офис на всех: подобрать его гораздо проще, и квадратный метр обойдется дешевле.

Главное же в поиске — помнить, что рынок определяют арендодатели, и не выставлять слишком высоких требований.

НЕУЧТЕННЫЕ РАСХОДЫ

Комиссия риелтора обычно составляет одну месячную плату. Кроме того, нередко арендодатели, указывая цену офиса, не включают в нее НДС и пару сотен долларов за коммунальные услуги в месяц. Также они могут устанавливать «свой» курс доллара, существенно отличающийся от официального. Наконец, в объявлении может значиться одна цена, а позже выясняется, что помещение будет стоить дороже. При этом торговаться здесь не принято.

КЛАССОВОЕ НЕРАВЕНСТВО

По принятой классификации все офисные здания в Москве делят на несколько классов: А, В (внутри этого класса имеются подклассы В+ и В-), С и D.

КЛАСС А. Такие здания имеют центральную систему управления, качественные системы безопасности, электроснабжения, отопления, вентиляции, кондиционирования. Им присущи открытая планировка этажа, высота потолков не менее 2,7 м, хорошая естественная освещенность помещений, наличие фальшпола и т. д. Непременные атрибуты — благоприятное окружение (отсутствие промзон, кладбищ и прочих малопривлекательных объектов), шаговая доступность от метро, удобный подъезд и охраняемая стоянка. Кроме того, бизнес-центр класса А должен управляться профессиональной компанией и предоставлять широкий спектр услуг для арендаторов (кафетерий, банкомат, киоск с периодикой, химчистка и пр.).

КЛАСС В. Требования здесь менее жесткие, в частности местоположение и окружение не играют большой роли. Обязательно — открытая планировка значительной части сдаваемой в аренду площади (для офисных зданий В- допускается иногда кабинетная планировка), отделка общих площадей и фасада качественными материалами, наличие современных лифтов, систем отопления, кондиционирования, вентиляции, системы безопасности, а также широкий спектр услуг для арендаторов, охраняемая стоянка.

КЛАССЫ C И D. Здания, которые не удовлетворили предыдущим требованиям. Если при этом они имеют значительный моральный и материальный износ, им присваивают самую низкую оценку — D.

Информацию предоставил Андрей Двойных,ведущий аналитик консалтинговой компании RRG