Автор: Марина Скубицкая
журнал «Недвижимость и цены» от 25 января 2010 года

До Америки нам далеко. В том смысле, что место жительства гражданин США меняет в масштабах города, штата или всей страны без особых проблем. У нас же переезд в другой город происходит в основном в столицу (или в две столицы). Между тем, по свидетельству риэлторов, обратный поток существует, и весьма ощутимый. Более того, на российском рынке полным ходом заключаются партнерские соглашения между агентствами из различных регионов. О междугородних сделках мы беседуем с инициатором создания межрегиональной риэлторской сети генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым.

— Олег Павлович, действительно ли можно говорить об увеличении количества межрегиональных сделок? Особенно хотелось бы понять масштабы переездов из Москвы и Санкт-Петербурга в другие регионы.
— Да, в последние годы обмены, например, квартиры в Москве на квартиру в Воронеже или Ростове начали переходить из разряда единичных в категорию рядовых. Если пять-шесть лет назад говорить о какой-либо доле междугородних сделок в общей структуре операций не приходилось в принципе, то в последний год с подобными вопросами, по нашей статистике, обращаются чуть меньше 10% клиентов.
При этом если раньше львиную долю составляли продажи жилья на малой родине с одновременной покупкой в Москве, то сегодня обратный поток, составляющий 15–20% от общего объема междугородних сделок, выглядит вполне внушительным.

— С чем, по вашему мнению, связана активизация спроса на междугородние сделки? Это изменение менталитета, последствия кризиса или имеются еще какие-то причины?
— Хочется отметить, что из столиц в регионы перемещаются вполне успешные бизнесмены и бизнес-леди. Прежде всего я бы связал этот процесс с изменением менталитета и экономической ситуации.
С одной стороны, многие современные активные молодые люди свободны от комплексов столичности. Для них основным принципом при выборе места жительства является целесообразность, удобство, развитие. Они легки на подъем и свободны от привязанности к прописке. И в этом смысле они в гораздо большей степени люди мира, нежели их родители. С другой стороны, происходит активное развитие регионов. Я довольно много перемещаюсь по России, поэтому вполне могу говорить об этом уверенно. Конечно, это развитие весьма неравномерно, да и его темпы из-за кризиса несколько притормозили. Однако это не меняет картины в целом: по интенсивности развития некоторые регионы по многим параметрам начинают опережать столицы. А значит, возможности для экономически активных граждан здесь зачастую шире, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Кстати, многие крупные зарубежные предприятия открываются именно в провинции: достаточно вспомнить Калугу с ее технопарком. Соответственно, есть возможность и для профессионально-карьерного роста в рамках отрасли, больше возможностей открывается и для ведения собственного бизнеса.
Свои причины для переезда и у старшего поколения. Еще несколько лет назад такая тенденция, как перемена пожилыми людьми места жительства, практически не отмечалась. Однако в настоящее время формируется вполне устойчивый, пусть пока и не слишком большой поток пенсионеров, стремящихся к более спокойной и, что немаловажно, дешевой жизни. И такие люди, многие из которых в период своей молодости перебирались в центр из провинциальных городов, нимало не смущаются утратой статуса столичного жителя, с удовольствием переезжая в более тихие, с благоприятным климатом, дешевые в плане проживания и, что главное, спокойные места.

— Можно ли привести конкретные примеры?
— Недавно к нам обратилась семья, которая решила продать двухкомнатную квартиру в Москве и переехать во Владимир. Муж — IT-специалист — в кризис потерял работу и найти ее в столице не смог. В результате единственным доходом, который получала семья на протяжении этого года, оказался доход от частного извоза, которым мужчине пришлось заниматься. В то же время в его родном Владимире московский опыт в области IT-технологий оказался востребованным, и там глава семейства без труда нашел хорошо оплачиваемую работу по специальности.
Еще одни наши клиенты — супружеская пара средних лет. Они вступили в такой возраст, когда дети уже выросли, но осталось еще достаточно сил для внесения изменений в свою жизнь. И они решили осуществить свою давнюю задумку — стать фермерами. Поэтому мы с нашими партнерами подобрали для них дом в Краснодарском крае. Столичную квартиру они с нашей помощью пока сдают, но если все будет нормально, то через год-полтора выставят ее на продажу.
Вот еще пример, хорошо иллюстрирующий происходящие процессы. Молодой человек, проработав некоторое количество лет в одной и той же должности, искал возможности для карьерного роста. Однако в Москве это осуществить не удавалось. И когда он получил достойное предложение в Воронеже, то переехал туда вместе с семьей — женой и дочкой.
Есть и другие примеры, но и приведенных вполне достаточно.

— Получается, кризис все же подлил масла в огонь?
— Влияние кризиса я бы не назвал решающим, но оно есть. Ведь доходы населения в последний год снизились. Поэтому все большее количество пожилых людей начинает задумываться о том, не стоит ли сменить столицу на тихую гавань, получив при этом приличную доплату и сократив свои расходы. Причем с учетом очередного повышения тарифов на коммунальные услуги, грядущего в наступившем году, не исключаю, что тенденция переселения в регионы, в которых стоимость жизни не столь высока, получит толчок к развитию.
Гости столицы зачастую переезжают обратно на малую родину либо в регион, в котором обосновались родственники или друзья. Москвичи и петербуржцы стараются выбрать место проживания, ориентируясь на развитую инфраструктуру, возможность трудоустройства, уровень жизни.

— Насколько велик финансовый выигрыш от таких сделок?
— Судите сами: средняя цена 1 кв. м в Москве, согласно аналитическим данным Российской гильдии риэлторов, по состоянию на конец 2009 г. составляла порядка 150 тыс. руб. При этом аналогичный ценовой показатель, зафиксированный в то же время в Ростове-на-Дону, имел значение втрое меньшее: около 50 тыс. В расположенном южнее Краснодаре цены были ненамного выше. А, например, в Воронеже, одном из наиболее развитых городов средней полосы России, средняя цена 1 кв. м примерно в 4,5 раза ниже московской. При этом столицу и Воронеж разделяет лишь ночь пути на поезде или один час на самолете.

— Какие виды сделок осуществляют в связи со сменой региона?
— Самые разные. Например, человек, переезжающий в другой город в связи со сменой работы, как правило, вначале арендует жилье. Естественно, что в случае если его квартира в «старом» городе простаивает, он ее сдает. Этот период продолжается в среднем от года до полутора. Затем, если все идет хорошо, появляются мысли задержаться на новом месте надолго. И в этой связи человек решается на глобальные шаги: продает свое московское или питерское жилье и приобретает квартиру в своем «новом» городе.
Другой пример — переезд в теплые края и на свежий воздух молодой мамы с детьми. Это может быть покупка дома или квартиры в курортном городе у моря. При этом московскую квартиру сохраняют: либо в ней живут члены семьи, которых в столице удерживает работа или учеба, либо ее сдают. По прошествии нескольких лет, когда маленький ребенок подрастает, они возвращаются в Москву. Понятно, что содержать и обслуживать квартиру и уж тем более дом, находящийся за полторы тысячи километров, не так просто. Поэтому жилье у моря либо передается в доверительное управление, либо продается.
Таким образом, если клиент переезжает из одного города в другой, приходится оперировать недвижимостью, расположенной в разных с географической и административной точки зрения местах. При этом в сделках задействованы и различные виды операций с недвижимостью (например, продажа и аренда), а также различные сегменты рынка недвижимости (например, городское и загородное жилье и даже земельные участки). В этом основная особенность и сложность междугородних сделок.

— Какие еще особенности проведения межрегиональных сделок?
— Основную особенность я назвал: междугородние сделки смело можно назвать многофункциональными. Однако не считаю это большой сложностью и уж тем более опасностью. Ведь многие квалифицированные риэлторы давно и успешно проводят сделки, например, по обмену городской квартиры на загородный дом в пределах одного региона. Безусловно, это требует от риэлтора разноплановых усилий, высокой квалификации, больших трудозатрат. Тем не менее такие сделки проводят во многих компаниях весьма успешно.
Главной опасностью подобных сделок я бы назвал то, что они состоят из нескольких частей и проходят в разных городах. Во-первых, в каждом из регионов своя специфика операций с недвижимостью и риэлторской деятельности. Во-вторых, при проведении сделки в разных городах нет технической возможности одновременной регистрации нескольких операций, как это делается в рамках одного города при альтернативной сделке. Поэтому для обеспечения взаимосвязи между частью сделки, которая должна быть осуществлена, например, в Москве, и той частью, которая реализуется, допустим, в Краснодаре, необходимо четкое взаимодействие московских и краснодарских риэлторов. Понятно, что такое взаимодействие практически немыслимо без предварительной технологической унификации подходов к проведению сделок. Очевидно также, что подобная унификация требует не просто согласования, но и заблаговременного налаживания партнерских отношений. При этом в обеих компаниях должно быть единое мнение по вопросам стандарта обслуживания клиента, обеспечения тщательности и полноты правовой экспертизы, квалификации сотрудников. И, конечно же, понимание, что обе компании осуществляют две части одной сделки и ответственность перед клиентом они должны нести за общий результат, а не за «свою» часть. Иначе клиента, который в данном случае воспринимает обе компании как единое целое, ждут большие разочарования, а сами компании — подмоченная репутация.
Именно поэтому к сотрудничеству в рамках межрегионального риэлторского партнерства мы привлекаем далеко не любые фирмы, концентрируясь на взаимодействии с теми компаниями, с которыми мы можем обеспечить технологическую стыковку при обслуживании клиентов.

— А есть ли какие-либо специфические услуги, которые должны предоставлять компании в связи с междугородними сделками (например, не только услуги по продаже или покупке, но и по доверительному управлению квартирой, арендой офиса и т. д.)
— Услуга по доверительному управлению московской квартирой клиента, постоянно находящегося в другом городе, весьма востребованна уже не первый год. А вот дополнительные услуги, например такие, как организация пространства для ведения бизнеса в другом городе, пока практически не связаны с вопросами смены места жительства. В докризисное время имела место такая тенденция, как заказ на подбор офисной или торговой площади в регионе с одновременным поиском жилья для представителей компании-заказчика, направляемых в новый регион для развития бизнеса.
Потребителями таких услуг в докризисный период являлись преимущественно сетевые компании, заинтересованные в расширении географии своего присутствия, которым было удобно поручить подбор новых офисных и торговых, а также жилых площадей в регионах одному исполнителю — столичной компании, имеющей развитые региональные связи. В настоящее время в связи с тем, что кризис привел к приостановке многими сетевиками программ своего регионального развития, подобные услуги не являются востребованными. Однако вышесказанное отнюдь не означает, что эта ниша рынка не имеет будущего: по мере оживления деловой активности спрос на площади в регионах и соответствующие риэлторские услуги по их подбору и организации аренды либо приобретения вновь проявит себя.

— И все-таки далеко ли нам до Америки? Будут ли россияне с той же легкостью менять города и регионы, как американцы? И как это отразится на российском рынке недвижимости?
— Думаю, такое время придет. Экономические предпосылки для этого есть: и по инфраструктуре, и по качеству жизни многие города-миллионники, а вслед за ними и полумиллионники уже вплотную подтягиваются к столицам. Другое дело, что менталитет меняется медленнее, чем экономические условия. Так что какое-то время за спинами москвичей и петербуржцев, переехавших по доброй воле «за сто первый километр», еще будут шептаться. Но лет через десять — пятнадцать, полагаю, этим у нас уже никого не удивишь. И сделка между городами станет таким же рутинным делом, как и альтернативная операция «район на район». Но, чтобы так было, все технологии надо нарабатывать уже сегодня. Думаю, все это благоприятно повлияет на рынок недвижимости. Ведь в той же Америке рынок измеряется целой страной, у нас — отдельно взятым городом, в крайней случае — областью. При этом глобального разброса в ценах в рамках города или области не наблюдается. Можете себе представить, насколько расширятся возможности для оперирования собственной недвижимостью, когда рынок станет не московским, петербуржским или ростовским, а общероссийским.
СТИКЕРЫ ОТ СПИКЕРА
— Финансовая выгода от переезда из столицы в регионы очевидна.
— Москвичи стараются выбрать место проживания, ориентируясь на развитую инфраструктуру, возможность трудоустройства, уровень жизни.
— Междугородние сделки требует от риэлтора разноплановых усилий, высокой квалификации, больших трудозатрат.
— Покупка недвижимости в другом регионе станет таким же рутинным делом, как и приобретение квартиры в соседнем районе Москвы.