Автор: Марина Скубицкая
Газета «Московская перспектива» от 18 февраля 2010 года

Как известно, чем выше взлетаешь, тем больнее падать. Вот и офисный бум последних предкризисных лет обернулся если не катастрофой, то очень большими сложностями. В конце 2008 года офисные площади наряду с рекламой первыми пошли под «бюджетный нож». Что, в общем-то, логично: торговая площадь аннулируется вместе с самим ритейловым бизнесом, тогда как офисные сотрудники достаточно безболезненно могут потесниться и даже перейти на удаленную работу.

Впрочем, это уже «страшилки» вчерашнего дня. Сегодня же все гораздо оптимистичнее, и многие «минусы» постепенно переходят в разряд «плюсов».

Дефицита не ожидается
Основной фактор докризисного роста цен и диктата арендодателя — дефицит офисных площадей — похоже, ушел в прошлое. Конечно, многие проекты, которые к началу кризиса были в начальной стадии реализации, девелоперы предпочли заморозить: это было гораздо дешевле, нежели в отсутствие нормального кредитования предпринимать попытки строительства. К тому же перспективы получить доход даже по окончании строительства были весьма сомнительными. А вот почти готовые бизнес-центры девелоперы просто вынуждены были достраивать: в большинстве случаев это было оптимальным выходом с точки зрения экономики процесса.
В результате, по данным компании Blackwood, за 2009 год было введено порядка 1,8 млн кв. м качественных офисов, и на 2010 год запланирован ввод еще около одного миллиона. Причем, скорее всего, этим планам суждено сбыться, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. «С учетом того факта, что большая часть ожидаемых к вводу в текущем году объектов — это проекты, сдача которых перенесена с более ранних сроков, вероятнее всего, объем ввода окажется не намного меньше заявленного».
Впрочем, и без нового миллиона квадратных метров уровень вакантных площадей по-прежнему высок. По оценкам специалистов консалтинговой компании RRG, свободных офисов запросто хватит на ближайшие пару лет. «В конце прошлого года в офисном сегменте предлагалось в аренду по всем классам 1,74 млн кв. метров. И это только на открытом рынке! – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. — А суммарный уровень вакантных офисных площадей, по нашим оценкам, составляет не менее 3,5 — 4 млн кв. метров. Таким образом, при сохранении осенних темпов поглощения офисов всех классов на уровне 300 — 350 тыс. кв. метров в квартал, чтобы достигнуть приемлемого для сбалансированного рынка уровня вакантных площадей, понадобится 1,5 — 2 года. Именно настолько хватит нынешнего количества офисных площадей, без учета новых объектов».
Конечно, офис офису рознь и более всего арендаторов привлекают качественные площади. Но и в бизнес-центрах высокого класса дефицита не наблюдается. «На конец 2009 года доля вакантных помещений в классе «А» составила около 20%, в классе «В» — 25 — 28%. – сообщает Константин Ковалев. — Если общий экономический фон не будет ухудшаться, рынок офисной недвижимости будет сохранять положительную динамику; за 2010 год уровень свободных помещений может снизиться до 15 — 18%.» Так что время, когда арендаторам приходилось «расхватывать» офисы уже на «этапе котлована», по любым ценам и на любых условиях, прошло. Если не «насовсем», то по крайней мере на ближайшие годы.

Цены кусаются не так больно
Арендные ставки начали активно снижаться уже начиная с декабря 2008 года. Как рассказывает Денис Колокольников, в целях наиболее быстрого заполнения площадей многие девелоперы были вынуждены первыми значительно снижать ставки, особенно по пустым помещениям в состоянии shell&core. «Тем не менее, к существенному результату это не привело», — добавляет он.
Максимальные ежемесячных темпы снижения арендных ставок аналитики наблюдали в декабре 2008 — марте 2009 года. Тогда, помимо общего «бегства» арендаторов и необходимости во что бы то ни стало получить хоть какой-то доход от существующих площадей, свою роль сыграла и девальвация рубля. К осени паника сменилась «пониманием момента» и со стороны владельцев недвижимости, и со стороны арендаторов, что способствовало началу стабилизации. Но цены уже просели, и новый уровень порадовал «офисных постояльцев» гораздо больше докризисных. Так, по данным компании Penny Lane Realty, по итогам 2009 года ставки упали в классе А и В на 50 — 60%, в классе С — до 75%.
В результате, по оценкам различных экспертов, сегодняшние ставки аренды, включая НДС и эксплуатацию, составляют в классе А $550-900 за кв.м в год (включая все), в классе В — $300-600. Что же касается класса С и ниже, то там разброс весьма велик. С одной стороны, как отмечает Константин Ковалев, в сегменте некачественного предложения ставки аренды могут доходить до 600 долл./кв. метр. С другой — компании имеют возможность тратить на свою «жилплощадь» совсем небольшие суммы. Последнее, конечно, для очень непритязательных арендаторов. «Сейчас практически вся Москва завешана наружной рекламой, суть которой в том, что сдаются офисы по 4000 — 6000 руб. за кв. метр, — рассказывает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Скорее всего, это класс С в промрайоне, далеко от метро, с дешевым некачественным ремонтом и отсутствием инфраструктуры».
Ясно, что арендные ставки — понятие рыночное, и с течением времени так или иначе цены пойдут вверх. Но определенную «передышку» наш бизнес получил, по крайней мере в части арендной платы. И передышка эта, скорее всего, будет не такой уж короткой.

Центровые перспективы
Наибольшей экономии на расходах по аренде офисных помещений смогли достигнуть арендаторы дорогих помещений внутри Садового кольца. «Центровые» офисы класса А массово пустели в первые месяцы кризиса (по данным RRG, прирост объема предложения офисных площадей в сентябре — декабре 2008 года по таким объектам составил 253%). Понятное дело, что и дешеветь они стали первыми, и по-крупному. В периферийной части снижение ставок шло не столь интенсивно. В результате «разрыв» между арендными ставками в центре и за пределами Садового кольца стал не таким уж и впечатляющим. «До кризиса за «центровое» положение БЦ арендатор платил в среднем на 70 — 80% больше, сейчас эта разница составляет 50 — 55%», — отмечает Денис Колокольников. Естественно, многие арендаторы сочли неправильным упустить такую возможность, и спрос на качественные, но уже не столь дорогие офисы в центре вырос.

Борьба за качество
Кризис, прервав господство арендодателей на офисном рынке, предоставил потребителю возможность выбора. И арендаторы выбирают. Причем не только исходя из размеров арендной ставки. Так, по мнению Дениса Колокольникова, «ценовые рычаги» были основным способом привлечения арендаторов в первой половине прошлого года. Сейчас же важным критерием стало качество офиса, его местоположение, работа управляющей компании, и другие характеристики.
Этого же мнения придерживается и Константин Ковалев, отмечая, что спрос на качественные офисные помещения в ближайшее время будет по-прежнему сосредоточен в сегменте наиболее качественных проектов, находящихся на высоких стадиях готовности, с удачным местоположением и грамотной концепцией. Доля предварительных договоров аренды на помещения в строящихся объектах будет оставаться минимальной. Наименьшим спросом будут пользоваться помещения в состоянии shell&core, расположенные далеко за пределами центра, особенно класса «В-».
А по-настоящему качественные предложения пользуются спросом всегда. Особенно если они из категории «невосполнимых ресурсов». И в этих отдельно взятых объектах рынок арендодателя сохраняется, несмотря ни на какие кризисы. «У нас совсем недавно была ситуация, когда на один особняк появилось сразу два арендатора, — приводит пример Максим Жуликов. — Один дал одну цену, а второй перебил ее тут же и дал на 10% выше. Потому что альтернатив на рынке немного. И такие ситуации сейчас будут повторяться все чаще».