Автор: Марина Скубицкая
журнал «Недвижимость и цены» от 14.06.2010 г.

Получение ипотечного кредита в нашей стране по-прежнему остается про­цедурой непростой. Что уж говорить об ипотеке за рубежом! Впрочем, недоступность заграничных займов — это миф, утверждает президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зигель. Приобретать недвижимость с помощью кредитов в Европе и США проще, а самое главное — выгоднее.

— Хочется услышать аргументы в пользу вашего мнения. Все-таки стереотип о сложности и недоступности всего заграничного у нас достаточно силен.

— Давайте посмотрим, что включает в себя понятие доступности ипотеки. В основном всех интересуют ставки по кредитам. Однако есть еще и расходы на обслуживание ипотеки: комиссия банка, оплата ведения счета и всевозможные финансовые санкции (например, при досрочном возврате кредита). Помимо этого немаловажное значение имеют максимальный размер выдаваемого кредита и условия досрочного погашения. Кроме финансовых условий существуют еще требования к самому заемщику. Кстати, именно они подчас определяют доступность ипотеки. Например, не секрет, что порой человек получает достаточно высокий, но так называемый серый доход. Словом, понятие доступности объединяет довольно много параметров.

— Давайте начнем традиционно — со ставок по кредитам.

— На сегодняшний день ставки по ипотечным кредитам за рубежом в среднем в три раза ниже, чем в нашей стране. Они и до кризиса были ниже, но за последний год опустились просто до рекордных значений. Например, в Англии можно получить ипотеку с фиксированной ставкой в 3% годовых, а плавающая будет равна 2-2,5%. В Израиле сегодня фиксированная ставка по многим программам достигает 3,5%, а плавающая — 1,75%. При этом в большинстве стран Западной Европы немало банков, готовых кредитовать 70-80% и даже 90% от стоимости покупки. В России же средняя ставка — 13%.

— Но это только ставки. Есть же еще и так называемые накладные расходы?

— В среднем за обслуживание сделки с привлечением банковского кредита берут 0,5-3% от стоимости приобретаемого объекта. Сюда входят все пошлины, сборы, комиссия представителя. На Западе давно и прочно существует практика отправления документов через курьерскую службу или по электронной почте, без присутствия самого человека, чем могут воспользоваться и россияне. Большинство клиентов после первичной подачи документов в банк координируют процесс дистанционно, досылают недостающие справки.
Более того, сегодня можно получить кредит, даже не выезжая из России. Международные ипотечные брокеры за фиксированную комиссию в размере 2,5-3 тыс. евро сделают за вас всю работу и помогут оформить займ на лучших условиях. Сотрудничая с кредитными организациями, брокеры продвигают достаточно выгодные для потребителя программы. Так, наша компания поддерживает партнерские отношения с банками, которые под залог российской недвижимости готовы предоставить целевой кредит под 7,95% годовых в валюте.

— Какие требования предъявляют зарубежные банки к заемщикам?

— Конечно, у каждого банка свои требования. Однако в целом рассматривают уровень и источники дохода, движения на банковском счете, кредитную историю, возраст, профессию — в общем, достаточно стандартные параметры. Огромную роль играет кредитная история. Ее наличие или отсутствие может оказать серьезное влияние на размер ставки и другие условия кредита. Для создания хорошей кредитной истории многие люди, которые планируют в дальнейшем инвестировать в недвижимость за рубежом, берут кредит на покупку первого объекта, даже имея на руках полную сумму. Другими словами, человек переплачивает проценты по ипотеке, но приобретает положительную кредитную историю. И потом он уже сможет смело обращаться в банки и покупать доходную недвижимость по более выгодным ставкам.
Представляет собой проблему известная в России практика получения серого дохода. Зачастую при рассмотрении кандидатуры заемщика отечественные банки ориентируются на официальную заработную плату. В западных странах учитывают прибыль от сдачи недвижимости, движение средств на счетах, наличие и стоимость жилья и автотранспорта и т. д. Однако вопросами уплаты налогов со всех перечисленных доходов иностранные банки не интересуются — это забота только российских фискальных органов, а вот легальность их получения отслеживают очень строго.
Социальный статус российского заемщика также не принципиален для европейского кредитора. Профинансировать покупку недвижимости помогут и домохозяйке, и частному предпринимателю, и безработному — главное, чтобы был доход (например, от сдачи квартиры или ценных бумаг). А на Кипре про­цедура получения ипотечного кредита — одна из самых доступных для российских граждан. Нужны только желание и деньги на первый взнос, составляющий от 10 до 30%.
Еще один плюс зарубежной ипотеки — одинаковые условия при кредитовании различных видов жилья. Всем известно, как сложно у нас получить банковские деньги для покупки квартиры в новостройке, особенно на этапе строительства, или загородного дома.

— Действительно, все это выглядит очень привлекательно. Однако везде ли готовы выдать кредит нашим согражданам?

— Нет, не везде. На сегодняшний день ипотечные кредиты россиянам не выдают во многих государствах Восточной Европы, например в Болгарии, Польше, Венгрии, Румынии, Черногории. Там могут предложить кредитование только гражданам стран — членов Евросоюза. Ограничен объем займа в Чехии — не более 40-50% от стоимости приобретаемого объекта. А в большинстве популярных среди наших покупателей стран получить ипотеку вполне возможно. Это Англия, Испания, Греция, Португалия, Кипр, Турция, Франция, Австралия, США, Израиль и др.
Хочу заметить, что отказ в выдаче ипотеки по причине российского гражданства тоже миф. Действительно, пять — семь лет тому назад, когда покупка зарубежной недвижимости еще не стала массовой, россиян кредитовали всего несколько стран, первой среди которых был Кипр. Однако наши соотечественники все больше и больше интересовались жильем за границей, и, вполне естественно, спрос породил предложение: банки разных государств начали рассматривать нас как заемщиков наравне с другими. В 2005-2007 гг. ипотеку россиянам стали выдавать в Испании, Англии, США, а позднее подключились практически все страны Западной Европы и Австралия.

— Если человек все-таки хочет купить квартиру в той стране, где не дают ипотечного кредита, есть ли варианты?

— Да, есть. В этих странах предлагают различные схемы покупки жилья. Например, в Черногории можно приобрести квартиру либо дом в рассрочку до пяти лет, заплатив изначально 50% от их стоимости. А первый год или два с покупателя не берут процентов.
Еще один вариант — получение кредита в российском банке под залог российской недвижимости. Ведь в большинстве случаев приобретаемый за границей объект не единственный у данной семьи. В России есть квартира (часто не одна), загородный дом. Конечно, тогда и условия будут те, которые предлагают наши банки.

— В России, особенно в столице, стоимость недвижимости настолько высока, что купить жилье без привлечения кредита практически невозможно. В то же время во многих странах цены гораздо ниже. Так ли уж нужна там ипотека?

— Во-первых, ипотека как финансовый инструмент при правильном использовании может приносить высокую прибыль не только банку, но и самому покупателю, повышая доход на вложенные средства.
Во-вторых, подавляющему числу граждан привлечение заемных денег дает возможность свои средства пустить в бизнес или на иные цели.
В-третьих, ипотека позволяет поднять финансовую планку и приобрести либо недвижимость лучшего качества для себя, либо больше объектов с целью извлечения доходов. Например, человек на собственные средства купит две квартиры, а с помощью кредита — пять. Экономический эффект от такой операции очевиден.
В-четвертых, в ряде стран, купив недвижимость на определенную сумму, человек может претендовать на получение вида на жительство. Согласитесь, перспектива не оформлять каждый раз визу для поездки в собственную квартиру того стоит!
Ну и, наконец, во многих случаях расходы на обслуживание ипотечного кредита снижают налогооблагаемую базу. А ведь прибыль из своей недвижимости извлекают абсолютное большинство наших покупателей. Даже скромные апартаменты в курортной зоне хозяин использует лишь несколько недель в году, а остальное время сдает.

— Изменилась ли ситуация с кризисом? Стала ли ипотека за границей доступнее и насколько она пользуется спросом?

— Когда случился обвал финансового рынка, понятно, что ипотека замерла. И банки не выдавали кредитов, да и заемщики не стремились их получить. Однако в дальнейшем, по мере восстановления экономики, спрос на кредитование стал расти. И в целом, если сравнивать 2008 г., на который пришелся пик кризиса, и 2010 г., число обращений наших соотечественников за зарубежной ипотекой увеличилось раза в два.
Конечно, кризис повлиял на размер выдаваемого кредита. Например, в США до 2008 г. можно было взять 90% и даже 100% от стоимости приобретаемого объекта, сегодня — не более половины. Кроме того, банки стали подходить осторожнее к оценке заемщика и объекта, в результате чего участились отказы в предоставлении кредита. Однако за последние шесть-семь месяцев все вернулось на круги своя: объем заявок и выдачи ипотеки на покупку зарубежной недвижимости начал приближаться к докризисному уровню.