Автор: Марина Скубицкая
журнал «Недвижимость и цены» от 26 октября 2009 года

То, что кризис сделает рынок коммерческой недвижимости совсем другим, было понятно всем игрокам еще осенью прошлого года. Но мало кто отважился тогда сказать, каким он будет, этот новый рынок. Сегодня, по прошествии года, специалисты сходятся во мнении, что новые правила игры сформировались. О том, какие они, кому сегодня в коммерческой недвижимости «жить хорошо», и, конечно же, о том, что будет дальше, мы беседуем с одним из авторитетных экспертов и аналитиков в области коммерческой недвижимости, генеральным директором консалтинговой компании RRG Денисом Колокольниковым.

— Согласны ли вы с мнением, что новый посткризисный рынок уже сформировался?
— Да, сегодня мы уже можем говорить о том, что после неразберихи конца 2008 — начала 2009 г. сформировался отличный от докризисного рынок коммерческой недвижимости. Правда, я не стал бы называть его посткризисным. Скорее, это рынок кризисного периода, срок существования которого измеряется длительностью самого кризиса.

— И как происходило его формирование?
— Рынок коммерческой недвижимости отреагировал на кризис практически сразу. Хотя предпосылки были и осенью 2007 г. (ипотечный кризис в США), и в начале 2008 г. (кратковременная коррекция фондового рынка, рост кредитных ставок и т. д.), и летом 2008 г. (рост вакантных площадей в офисах, начало коррекции ставок), и в августе 2008 г. (осетинско-грузинский конфликт, антиPR России, уход крупных западных инвесторов). Однако те известные события, которые произошли в сентябре, никто не прогнозировал. И уже к октябрю было объявлено о замораживании и продаже ряда крупных объектов, начался серьезный рост объема предложения, практически исчез спрос и на продажу, и на аренду. Однако в силу инерционности рынка недвижимости коррекция цен продажи и арендных ставок началась не сразу, хотя число сделок и приближалось к нулю. Впрочем, основной причиной стагнации являлось даже не отсутствие платежеспособного спроса. В первые месяцы кризиса было совершенно непонятно, что происходит и чего ожидать даже в ближайшем будущем, а что будет через неделю с ценами на нефть, валютным курсом и какие изменения произойдут на фондовом рынке — на эти вопросы не мог ответить, пожалуй, ни один человек. Если на жилом рынке в этот период кто-то продолжал совершать сделки, то в коммерческом сегменте, где главенствующую роль играет доходность и другие экономические факторы, покупать перестали вообще. Кроме того, полностью нарушились механизмы ценообразования. В этом смысле ситуация с теми объектами, которые собственникам срочно требовалось обратить в деньги, напоминала начало 90-х: справедливая цена неизвестна никому, поэтому просили сколько хочется и брали сколько заплатят.
Однако необходимо было работать. И в октябре 2008 г. мы сделали собственный прогноз развития событий на ближайшие пару лет, с вероятностью 70–80%. Следует отметить, что пока он оправдывается — и по коррекции цен на крупные и мелкие объекты, и по стабилизации цен, и по времени начала выхода на рынок залоговых активов. Прошлой осенью, опираясь на собственный прогноз, мы делали оценку нескольких объектов стрит-ритейла для реализации в марте — апреле 2009 г. Все они были проданы, а расхождение составило не более 10%.
После того как с фондового и валютного рынков стали поступать оптимистичные новости, началось некоторое оживление и в нашей отрасли. Кроме того, в этот период экспонировалось небольшое количество так называемых дистресс-предложений — качественных объектов, цена на которые была существенно снижена из-за финансовых проблем у их владельцев. Эти два фактора привели к тому, что в апреле 2009 г. был отмечен небольшой всплеск активности. Правда, он быстро закончился: платежеспособные покупатели быстро приобрели немногочисленные дистресс-активы и снова перешли в разряд наблюдателей.
Таким образом, к лету рынок вновь вернулся в русло стагнации. При этом интересных кризисных предложений на нем уже не наблюдалось. Тем не менее столь длительная спячка пошла на пользу. Именно тогда отрасль перестало лихорадить, и наступил период некоторой ценовой стабилизации. Все это, даже несмотря на отсутствие активности, позволило сформироваться новому рынку. Оставшимся игрокам стали понятны основные тренды, они вновь вошли в рабочий режим, естественно, рабочий для кризисного периода.

— Основные характеристики сегодняшнего рынка, чем он отличается от докризисного?
— То, что лежит на поверхности — это превышение предложения над спросом, большая требовательность потребителей, гибкость продавцов и арендодателей, сравнительно низкие цены. Тем не менее стоит выделить и другие отличия.
Главный девиз нынешнего рынка — осторожность, внимательность. Прежде всего в подходах потребителей к выбору объектов. На рынке продажи я бы сравнил поведение покупателей с охотниками, которые часами сидят в засаде. Эти игроки крайне неторопливы в своем выборе. Они наблюдают за всем, что происходит, и мгновенно реагируют на появление привлекательных предложений, причем под привлекательностью следует понимать прежде всего перспективность и ликвидность актива.
Продавцы также ведут себя осторожно и придерживаются тактики прощупывания цены. Довольно много объектов выставляют с целью определения стоимости, по которой их сегодня можно продать. И только после этого решается вопрос о целе­сообразности самой сделки. Если цена не устраивает, объект нередко снимают с экспонирования. В этом плане арендодатели более уступчивы, нежели продавцы, что вполне объяснимо. Первые могут под влиянием обстоятельств свести свой доход к минимуму, но потом поднять ставки и наверстать упущенное. А при реализации объекта собственник теряет дальнейшую возможность получать дивиденды с объекта.
Если рассматривать отличия нынешнего рынка с точки зрения ликвидности объектов, то практически перестали сдавать в аренду и продавать площади в строящихся зданиях. Предварительные договоры аренды и покупки практически ушли в прошлое: при нынешнем выборе в этом просто нет необходимости. Кроме того, риски, связанные с недостроем, и неясные ценовые перспективы перевешивают даже большие дисконты. И в этом также проявляется взвешенный подход потребителей к приобретению активов.
А вот что касается ценообразования, здесь по-прежнему наблюдается определенный хаос. Но постепенно и эта важная составляющая приходит к общему знаменателю. О том, что взгляды продавцов (арендодателей) и покупателей (арендаторов) постепенно сближаются, свидетельствует изменение размера торга. Например, зимой и весной этого года разница между ценой предложения и ценой сделки могла составлять 40–50%, а иногда доходила и до 70%. Сейчас о двукратном снижении стоимости говорить не приходится, а размер торга составляет не более 10–20% при условии вменяемой для сегодняшнего рынка цены.

— Конечно, говоря о годовщине кризиса, невозможно обойти вниманием вопрос снижения цен.
— Цены начали падать в конце прошлого года, и максимальный темп их снижения пришелся на первый квартал нынешнего. При этом процесс усугубился резкой девальвацией рубля. Далее снижение оказалось более плавным. Если говорить о «средней температуре по больнице», то в Москве нынешний уровень долларовых цен продажи ниже докризисного примерно на 35–40%. В сегменте аренды ставки уменьшились более чем на 50%. Что касается рублевых цен, то основная коррекция произошла с февраля по июнь, поскольку в январе рынок просто не смог отреагировать на резкую девальвацию.
По понятным причинам в наибольшей степени пострадали офисный и производственно-складской сегменты. На рынке купли-продажи офисные площади внутри Садового кольца в августе 2009 г. предлагали на 43% дешевле, чем за год до этого, вне Садового кольца снижение составило 35%. Примерно так же, на 37%, подешевели в течение кризиса и производственно-складские площади. А вот так называемые голубые фишки коммерческой недвижимости — объекты стрит-ритейла в прайм-местах — уберегли торговый сегмент и помещения свободного назначения от серьезного падения цен.
Снижение арендных ставок также максимальным оказалось в офисном сегменте. Сегодня площади в центре предлагают в среднем на 56% дешевле, чем до кризиса, за пределами Садового кольца — на 49%. За аренду торговых площадей в центре сегодня приходится платить на 42% меньше, чем год назад, а ближе к окраинам арендаторы выиграли лишь 34%.

— Кто сегодня является активным игроком на рынке коммерческой недвижимости? Много ли пришло новых операторов?
— С началом кризиса российский рынок покинуло большинство западных инвестиционных фондов. Из 70 осталось не более 10. Причем действуют они очень осторожно. Объем денег, выделяемых на проекты в РФ, в среднем составляет примерно 100 млн долл. на каждый фонд. Таким образом, иностранные игроки, по сути, не являются главными действующими лицами. В то же время открылось свободное поле деятельности для отечественных инвесторов, и именно они выходят сейчас на первый план.
Следующая категория новых игроков рынка — инвесторы поневоле. Речь идет о банках, которые, отчаявшись получить выданные кредиты, вынуждены довольствоваться залоговыми активами. Например, сейчас у всех на слуху переход активов «Миракс» и МИАН (Kopernik Group) под контроль «Альфа Групп», есть и другие примеры. О «масштабах бедствия» можно судить хотя бы по тому факту, что в объеме выданных кредитов Сбербанка доля недвижимости составляет 15%. Конечно, большая часть залоговых активов — проблемные, недоинвестированные, неликвидные. Порой их сегодняшняя рыночная стоимость оказывается ниже залоговой в разы. Даже самые привлекательные объекты продать дороже их залога весьма проблематично. Завершение проектов для банков, которые далеки от девелоперской деятельности, также весьма нелегкая задача.
Так что игроки-кредиторы, решив вопросы с полученным имуществом, скорее всего, уйдут с рынка или, создав специализированные структуры, перейдут в разряд профессиональных девелоперов и управляющих компаний. В этой связи актуальна шутка последнего времени «Останутся две строительные компании — «Сбербанк-строй» и «ВТБ-строй».
Появилась и еще одна категория участников рынка. Это непрофессиональные игроки. Они готовы воспользоваться теми возможностями, которые дает кризис. Другими словами, шанс инвестировать в отдельные объекты с прицелом на светлое послекризисное будущее. Конечно, их интересуют в первую очередь так называемые голубые фишки коммерческой недвижимости — объекты с наибольшим потенциалом роста и высокой ликвидностью. Как правило, это помещения стрит-ритейла в топовых местах общей стоимостью от 1 до 5 млн долл. Среди таких разовых инвесторов — торговые сети, небольшие новые инвестиционные фонды, некоторые банки. Хотя большинство — это частные лица, причем многие из них уже давно работают именно в сегменте стрит-ритэйла.

— Можете ли вы предположить, каким станет рынок коммерческой недвижимости после кризиса? Все вернется на круги своя?
— Думаю, повторения ситуации последних предкризисных лет ожидать не стоит, по крайней мере в обозримом будущем. В предшествующие годы рынок был откровенно спекулятивным и перегретым, что сопровождалось активным развитием и ростом. Кризис показал, насколько опасно такое положение дел. Я не думаю, что игроки и потенциальные участники рынка захотят наступать на те же грабли.
Мне видится, что отечественный рынок коммерческой недвижимости станет более сбалансированным, взвешенным. Новые проекты будут по-настоящему качественными, продуманными. Доходность проектов снизится и приблизится к среднему уровню западных стран. Соответственно, и резких перепадов цен также не будет.