Автор: Марина Скубицкая,
журнал «Недвижимость и цены» от 10 мая 2010 года

Рыночная экономика не предполагает безвозмездной помощи. Недостающие средства можно взять в банке, но ипотека доступна людям со стабильным и весьма неплохим доходом. Остальным приходится надеяться на государственные субсидии. О различных программах помощи гражданам в улучшении жилищных условий рассказывает Анатолий Пысин, начальник отдела АН «Центральный Департамент Недвижимости».

— Анатолий, что это за программы и кто может с их помощью улучшить жилищные условия?

— Программ довольно много — федеральные, ведомственные. Например, сертификаты для военнослужащих, молодых ученых, сельских специалистов и др. Наиболее известная — столичная программа, по которой субсидии предоставляют москвичам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
Субсидии на улучшение жилищных условий бывают возмездные и безвозмездные.
Возмездные предоставляются семье в качестве займа, но на льготных условиях. Например, социальный ипотечный кредит — это покупка жилья у города по льготной стоимости (в три — пять раз меньше рыночной) с оплатой части суммы за счет кредитных средств в отношении 30/70 (первоначальный взнос/банковский кредит). Поскольку продажа жилья производится по льготной стоимости, существенно снижается величина первоначального взноса и ежемесячных платежей заемщика.
Безвозмездные субсидии (или сертификаты) являются, по сути, материальной помощью семье со стороны государства или ведомства.

— От чего зависит, будет эта субсидия возмездная или безвозмездная?

— Чтобы получить безвозмездную субсидию, нужно состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий с 1 марта 2005 г. Кроме того, на помощь государства могут рассчитывать некоторые категории малоимущих граждан, например многодетные семьи, в которых женщины занимаются воспитанием детей, а мужчины трудятся на бюджетном предприятии.
Еще один фактор — время, которое семья ожидает в очереди. Возмездную субсидию можно получить сразу, безвозмездную придется ожидать. Причем иногда на это уходят годы и даже десятилетия: что поделаешь, в год из бюджета на эту статью расходов выделяется сумма, которой не хватает на всех нуждающихся.

— Если я правильно понимаю, субсидия рассчитывается исходя из социальных норм на жилье. А как это все пересчитывается в денежном эквиваленте?

— Если очереднику или военному дают квартиру — тут все понятно: есть социальные нормы, выраженные в метраже в зависимости от величины семьи. Например, семье из четырех человек положено 72 кв. м общей площади. Но субсидия — это деньги, а не метры, поэтому для определения ее размера используется расчетная стоимость квадратного метра. Например, в московской программе на сегодняшний момент субсидия выдается из расчета 94 951 руб. за 1 кв. м.

— Но ведь реальная рыночная цена квадрата сегодня больше…

— В среднем — больше. Но это еще не все. Максимальный размер субсидии — 70% от расчетной стоимости, положенной по социальным нормам площади. Причем выдается максимум тем, кто является очередником свыше десяти лет. Тем, кто простоял в очереди меньше времени, положена и более скромная субсидия. Есть исключения: например, многодетные семьи получают субсидию на полную площадь.

— Какая-то невеселая картина получается… Ведь семья в этой ситуации обязана накопить как минимум 30% самостоятельно. Если даже считать исходя из тех самых 94 951 руб. за 1 кв. м, то это больше 2 млн руб! Так что же, программа не работает?

— Работает! Во-первых, если у людей нет сбережений, то они могут не брать субсидию и просто подождать еще: вопрос о предоставлении квартиры никто не снимал с повестки дня. Другое дело, что ждать придется дольше и особого выбора (район, дом, этаж и т. д.) не будет, но жилье предоставят обязательно и бесплатно.
Во-вторых, даже имея субсидию в размере 70% от, прямо скажем, несколько заниженной рыночной стоимости квартиры, возможны варианты. Давайте посчитаем. Нашей гипотетической семье из четырех человек, которая простояла в очереди десять лет, будет выделено почти 4,8 млн руб. И если у них нет собственных сбережений, то на эти деньги можно сегодня купить однокомнатную квартиру в не самом плохом районе столицы. Конечно, однушка их вряд ли устроит. Тогда есть другой вариант за ту же сумму — двух- или трехкомнатная квартира в Подмосковье или дом для постоянного проживания. И поверьте, большинство людей при выборе между прежней жизнью в стесненных условиях и переездом в область выбирают последнее.
В-третьих, почти у каждого очередника (за исключением граждан, живущих в общежитии) есть хоть какое-то жилье. И его тоже можно рассматривать как вполне приличный капитал, особенно если оно находится в хорошем районе. Например, те же четверо живут в однокомнатной квартире 38 кв. м в центре. Они могут оставить за собой это жилье, и тогда субсидия будет предоставлена на покупку не 72, а лишь 34 кв. м, за вычетом имеющихся 38 квадратов. Это составит около 2,4 млн руб. Казалось бы, еще меньше! Однако, продав ту самую однушку в центре, семья выручит не менее 6 млн. Добавив субсидию, они получат уже 8,4 млн руб. Согласитесь, имея такую сумму, можно говорить о покупке большой трехкомнатной квартиры.
Еще один вариант — ипотека. Когда в семье есть стабильный заработок, но нет сбережений, то многие обращаются в банк. Субсидия используется в качестве первого взноса, остальное — в кредит. Этот вариант часто используют очередники, которые не хотят долго ждать: берут положенную субсидию в 30–40%, остальное — в ипотеку.
Словом, субсидия — это целевая материальная помощь. А уж как распорядиться этой помощью с наибольшей выгодой, надо решать в каждом конкретном случае отдельно.

— К риэлторам идут только за реализацией всех этих вариантов? Или получить субсидию вы тоже помогаете?

— К риэлторам, как правило, приходят, уже имея на руках решение о выделении той или иной суммы. Конечно, бывает, что клиенты просят помочь в оформлении, но мы можем лишь подсказать, куда обращаться. Субсидия — это вопрос взаимоотношений граждан с государством или ведомством. Так что, если некие умники обещают ускорить получение субсидии или увеличить ее размер, не стоит им верить. Это, мягко говоря, неправда.
Однако нельзя считать, что риэлторы нужны только в ситуации, когда к субсидии приходится добавлять сумму, вырученную от продажи существующего жилья, или ипотечный кредит. Или провести проверку юридической чистоты приобретаемого объекта.
Провести покупку квартиры или дома с использованием субсидии вообще технически гораздо сложнее, чем за наличные деньги или по ипотеке. Дело в том, что перечисление субсидии на счет продавца происходит примерно в течение полутора месяцев. Как вы думаете, легко ли продавцу подписать договор купли-продажи, не видя денег? Ведь юридически он уже перевел жилье на имя нового собственника, но не получил ни копейки! Даже в самый острый период стагнации, когда покупателей на рынке просто не было, многие собственники объектов предпочитали не продавать вовсе, чем так рисковать. Риэлторы в подобной ситуации могут организовать некую систему «мер и противовесов», чтобы продавец согласился на эту сделку.
Еще один пример. Малоимущая семья, у которой нет собственных средств, покупает квартиру на субсидию. Сложившаяся практика рынка недвижимости предусматривает, что первым делом за выбранный объект необходимо внести аванс. Но денег-то на аванс у такой семьи нет. В этой ситуации нередко удается решить вопрос путем предоставления гарантийного письма от риэлторской компании. Продавец понимает, что компания специализируется на работе с субсидиями и сертификатами, что вся технология отработана и опасаться нечего, тем более что финансовый актив любой компании явно больше того самого аванса.

— Вы уже упомянули про кризис… Как он отразился на реализации программ по обеспечению жильем?

— Как ни странно, позитивно. Сейчас и московская программа, и федеральные, и ведомственные реализуются довольно активно. Впрочем если разобраться, то это логично. Цены на жилье снизились, и теперь на одного нуждающегося в жилье из бюджета требуется меньшая сумма. Это позволяет, например, Министерству обороны активно покупать квартиры. Академия наук выделяет средства для молодых ученых. Среди федеральных программ можно выделить обеспечение жильем людей, переселяющихся из районов Крайнего Севера, молодых специалистов, находящихся на госслужбе. Так что в целом и государство, и ведомства предпринимают обещанные шаги. А риэлторы, работающие с подобными программами, делают все, чтобы эти самые шаги превратились в просторные квартиры.