Автор: Марина Скубицкая,
портал «Bn.ru» от 20 мая 2010 года

Как известно, сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке впоследствии может быть расторгнута, если нарушены чьи-то права. Покупая кофемолку за пару тысяч рублей, мы твердо знаем, что в течение года-двух или даже трех можно починить сломанный прибор абсолютно бесплатно или получить обратно потраченные деньги. Парадокс ситуации в том, что при покупке квартиры за многие миллионы, покупатель практически не защищен.

Примеров хватает. Классика жанра: квартира приватизирована до 1994 года, и в приватизацию не включен несовершеннолетний ребенок. Повзрослев, он может заявить о своих совершенно законных правах на эту жилплощадь, а значит и о том, что согласия на продажу он не давал и денег не получил. Исход судебного разбирательства предсказуем: квартиру вернуть продавцам, деньги – покупателям. Покупатель остается без жилья и с перспективой получать свое законное ежемесячными порциями в размере половины официальной зарплаты продавца. Если этот покупатель достаточно молод, то шанс вернуть все потраченные на квартиру деньги есть – ближе к старости.
Впрочем, даже в этом случае всю сумму вернуть не получится. Расходы на оформление и регистрацию договора купли-продажи, аренду банковских ячеек, нотариальную заверку документов и прочее не вернет никто. Конечно, в масштабах миллионов это незаметно, но сам факт… Не говоря уже о судебных издержках, времени и полученном стрессе.
Теоретически исключить возникновение таких ситуаций берутся риэлторы. Каждое агентство включает в договор проверку юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости. При этом необходимостью такой проверки риэлторы аргументируют собственную незаменимость, а сложностью и ответственностью – высокие комиссионные.
По логике вещей, риэлторы, проверив квартиру и получив за это деньги, должны брать на себя ответственность за качество проделанной работы. Другими словами, дело клиента – заказать и оплатить услугу, дело риэлтора – оказать услугу и нести ответственность за последствия. На практике дела обстоят иначе. Обзвонив более 15 агентств недвижимости разного калибра, «БН.ру» всюду получал примерно такой ответ: «Гарантий не даем, потому что наши юристы очень квалифицированные и проверяют квартиры качественно». Некоторые предлагают клиенту осознать, что фирма дорожит своей репутацией. Но почему бы тогда не дать гарантии на свою «квалифицированную и качественную» работу? Оказывается, риэлторская компания предоставляет результаты юридической проверки, а деньги клиент платит самостоятельно и продавцу. Вот продавец по суду и будет возмещать ущерб. Такая вот риэлторская логика…

За что отвечает риэлтор?

Многие риэлторы готовы отвечать. И даже материально. Но не за все, а лишь за собственные услуги и в размере своих комиссионных, а не полной стоимости квартиры. «В Гражданском кодексе написано, что в случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по ней, – говорит генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. – То есть в случае расторжения сделки 100-процентная ответственность риэлтора – это ответственность в размере 100% полученной риэлтором комиссии».
Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов подчеркивает, что задачей риэлтора является оказание услуги. И ответственность, в том числе материальную, он должен нести за качество оказания этой услуги. Более того, «если выявлена недоработка в проведенной экспертизе и юридические действия, направленные на защиту интересов клиента, не обеспечили положительного результата, возврату подлежит не только сумма комиссионного вознаграждения. Клиент имеет полное право предъявить претензию о возмещении ущерба, нанесенного некачественным проведением экспертизы».
Возможности возврата комиссии не отрицает и руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Андрей Банников. Но – по решению суда: «Конечно, если по решению суда виновной признана риэлторская компания, то она возместит комиссионное вознаграждение».
Эксперты рекомендуют возможную материальную ответственность агентства прописывать в договоре. Тогда, если клиент недоволен качеством оказываемой услуги, он может предъявить претензии в соответствии с законодательством.
«Не вижу причин, по которым, давая обещание и имея твердое намерение его сдержать, риэлтор не станет это прописывать в соглашении с клиентом, – говорит юрист компании PennyLaneRealty Сергей Поправка. – Ответственность за плохую работу, на мой взгляд, должна быть, в первую очередь, материальной. Думаю, ничего не мешает клиенту требовать гарантий в юридическом смысле, то есть прописанных в договоре».

Из истории вопроса

В конце 90-х – начале 2000-х многие компании стояли на позиции «риэлтор отвечает за все». Причем подобное заявление далеко не всегда было декларативным. Так, в 2002 году сразу две компании – «Инком» и «Миэль» – вышли с инициативой предоставления своим клиентам финансовых гарантий в размере полной стоимости квартиры. Другими словами, компания брала на себя письменные обязательства «в случае чего» возместить клиенту-покупателю понесенные расходы и самостоятельно взыскивать этот ущерб с продавца.
Тогда же застраховала свою ответственность перед клиентом на значительную сумму и компания Penny Lane Realty. «Это произошло еще в 2002 году путем заключения договора со страховой компанией «РОСНО», – рассказывает Сергей Поправка, – причем сумма возможной компенсации в случае неисполнения обязательств перед клиентом, повлекшего материальный ущерб, весьма велика – $10 млн, а лимит разового страхового возмещения – $2 млн (необходимый минимальный лимит тогда составлял $65 тыс.). Следует отметить, что за 8 лет ни одного страхового случая не наступило».
С одной стороны, подобное выглядит исключительно маркетинговым ходом, который на волне многочисленных и небезосновательных «страшилок» должен был дать этим компаниям конкурентное преимущество. И скорее всего, такая цель преследовалась. Однако эти гарантийные сертификаты действительно выдавали. И неоднократно.«Миэль-Брокеридж» в течение четырех лет (2002–2006) выдавала своим клиентам гарантийные обязательства. «За эти годы было выдано более 10 тыс. гарантийных обязательств, – подтверждает генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов. – Мы были не единственной компанией, которая заявляла о своей ответственности, но одной из немногих, выполнявших взятые на себя обязательства. За многолетнюю историю компании у нас таких случаев было два». В компании «Инком-Недвижимость» также подтвердили, чтона добровольных началах ввели услугу по дополнительному страхованию рисков клиентов и практиковали ее лет 5–7 назад.
Однако сегодня ни «Миэль», ни «Инком» не дают письменных гарантий. «Этот документ был частью нашей программы по повышению качества услуг. Со временем эта услуга плавно сошла на нет, так как весь объем работ по дополнительной проверке вошел в стандартный перечень наших услуг, мы по умолчанию повысили уровень проверки объектов, – разъясняют в компании «Инком-Недвижимость». – Поэтому целесообразность выдачи таких документов пропала – то, что раньше было исключительным случаем, сейчас стало стандартной практикой».
Примерно того же мнения придерживается Шленов: «Общие положительные изменения всего рынка недвижимости, совершенствование законодательной базы, требования потребителя заставляют нас изменять акценты. Мы стараемся строить свою работу от клиента, его запросов, интересов и потребностей. В 2006 году страховые компании начали активно предлагать услугу по страхованию титула объекта. С появлением такой альтернативы ценность гарантийного обязательства от риэлторской компании потеряла свою актуальность для клиента».

Кто виноват

Скорее всего, дело тут не только в невостребованности гарантий среди клиентов. Покупатель не отказался бы от таких обязательств со стороны риэлторской компании. Другое дело, что юристы агентств недвижимости далеко не всегда в состоянии отследить хитросплетения истории той или иной квартиры. По сути, у риэлтора просто-напросто нет таких возможностей с точки зрения закона.«У риэлтора нет полномочий запрашивать документы в ДЕЗ, паспортном столе, БТИ. У риэлтора есть только те полномочия, которые имеются у самого обычного гражданина, – объясняет Овсянников. – Для того чтобы проверить историю квартиры хотя бы на 99%, нужно обладать полномочиями правоохранительных органов, расследующих уголовное дело, или полномочиями судьи».
С этим согласна и руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Валерия Симонова:«Полагаю, ни одно нормальное агентство не сможет предоставить клиенту истинных гарантий в том, что он не столкнется с каким-нибудь вновь объявившимся наследником данного жилого помещения. Или что ранее совершенные сделки с недвижимым имуществом, пусть и надлежащим образом отраженные в ЕГРП, учитывали права всех заинтересованных лиц. Что среди документов присутствовало согласие супруга на сделку в требуемых законом случаях и не были сфальсифицированы остальные документы: паспорта участников сделки, различные доверенности, даже и нотариально удостоверенные (ведь нередки в практике случаи привлечения нотариусов к уголовной ответственности). Если все это не было вовремя выявлено правоохранительными органами. Все подобного рода обстоятельства находятся вне рамок контроля любого риэлтора, юриста или адвоката».
Самойлов также сетует на то, что многие сведения, необходимые для проведения экспертиз, риэлторам приходится получать вовсе не на основании официальных запросов.

Хит сезона

Юридическая проверка приобретаемой квартиры минимизирует риски покупателя, но не дает полной гарантии. Но не все столь мрачно. Отдельные компании предоставляют клиентам письменное заключение по результатам завершения правовой экспертизы и даже гарантийные обязательства. Так, компания «Релайт-Недвижимость» подобным официальным документом подтверждает свое участие в сделке и закрепляет обязательство по обеспечению безвозмездной правовой поддержки клиента в случае, если к нему как к приобретателю объекта недвижимости в дальнейшем будут предъявлены претензии или требования, основанные на обстоятельствах, имевших место до сделки.
Есть компании, которые, не предоставляя гарантий, изначально снижают размер комиссионных. «Мы уменьшили размер своей риэлторской комиссии раза в полтора относительно средних значений, принятых на рынке, чтобы не обещать клиентам того, что мы не в состоянии выполнить на законных основаниях, – рассказывает Овсянников. – Сэкономленные деньги покупатель может направить на страхование титула».
Вообще, страхование титула рекомендуют практически все риэлторы. И этот способ защиты от возможной беды сейчас, пожалуй, самый популярный. Компании стремятся сделать процесс страхования максимально комфортным для клиента, в том числе и по затратам. В частности, по утверждению Шленова, клиенты «Миэль-Брокеридж», обращаясь в страховые компании по вопросу титульного страхования приобретенного имущества, пользуются большими преференциями.
А компания «МИАН» все сделки на вторичном рынке недвижимости проводит с обязательным страхованием титула собственника. «Страхование титула в интересах нового собственника является для МИАН неотъемлемой частью стандарта об оказании услуг на рынке жилой недвижимости, – говорит исполнительный директор МИАН Инна Игнаткина. – Являясь страхователем, МИАН гарантирует новому собственнику безопасность сделки, а также участие во всех проблемах в случае их возникновения. Выгодоприобретателем является покупатель – новый собственник объекта недвижимости, приобретаемого посредством услуг МИАН. После подписания договора купли-продажи квартиры новый собственник получает на руки страховой полис РОСНО, подтверждающий качество проведенной сделки и гарантии на будущее. В случае наступления страхового случая (решение суда о признании сделки недействительной) страхователю выплачивается возмещение в размере рыночной цены квартиры». МИАН предоставляет эти гарантии без дополнительных сборов и комиссий.
Другие компании пошли по тому же пути. «Агентство недвижимости, входящее в группу компаний «НДВ», в настоящее время завершает переговоры с крупной страховой компанией, сотрудничество с которой поможет нашему клиенту бесплатно застраховать риск утраты своего права собственности на вновь приобретаемую квартиру. Срок действия страхового полиса – не менее трех лет, что соответствует общим срокам исковой давности, – сообщила Семенова. – Выплата страхового возмещения по такому полису будет тождественна сумме, фактически затраченной покупателем на приобретение квартиры».