Автор: Марина Скубицкая,
Газета «Московская перспектива» от 11 марта 2010 года

Власти отодвинули срок сноса пятиэтажек на 2012 год

Финансовый кризис серьезно сказался на масштабных и социально-значимых городских программах. Одна из них касается сноса пятиэтажек — его планировалось завершить до 2010 года. Однако не уложились. Очередная дата окончательной победы над «хрущевками» — 2012 год.

Пятиэтажные дома со всеми удобствами, призванные в середине прошлого века избавить столичных жителей от проживания в бараках, со временем сами стали сродни тем самым баракам.
Помимо бытовых неудобств, связанных с маленькими кухнями и отсутствием лифта, жители этих строений в определенном смысле оказались за пределами многих атрибутов современной жизни. Так, в связи с малым количеством квартир в подъезде установка домофона в таком доме весьма недешева. А возможность использования современной бытовой техники сильно ограничена угрозой возгорания старой проводки от перегрузки. Далеко не все ведущие провайдеры спешат подключать пятиэтажки к Интернету — все равно скоро под снос.
Но вот как раз эту фразу «скоро под снос» кризис и поставил под сомнение. Бюджетные вливания в программу сильно поубавились. Что неудивительно: по официальным данным, в 2009 году бюджет Москвы оказался меньше предыдущего примерно на треть. Результатом стало официальное заявление столичных властей о переносе сроков завершения программы сноса пятиэтажек на 2012 год. И многими это заявление было воспринято как завуалированное объявление о сворачивании масштабного проекта.

Девелоперы выскользнули из проекта
В начале двухтысячных многие частные инвесторы с радостью участвовали в этой программе, особенно если речь шла о крупных массивах в привлекательных для покупки жилья районах. Отдав «долю города» для переселенцев, остальное жилье застройщики продавали по коммерческим ценам, что в период ажиотажного спроса и роста цен было и несложно, и прибыльно. Сейчас привлекательность подобных проектов для частных компаний не столь велика. Полтора года назад рынок новостроек оказался в клещах: с одной стороны, кредиты стали недоступны, с другой — спрос со стороны конечных потребителей упал почти до нуля.
«В результате экономического кризиса активность девелоперов на рынке недвижимости упала, — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». — Новые проекты не стартуют, в том числе проекты в области реконструкции районов, застроенных пятиэтажными домами первых периодов индустриального домостроения».
Власти оказались в очень непростой ситуации. Конечно, основная сложность не в сносе домов: ломать — не строить, хотя и это требует затрат. Основная проблема заключается в строительстве жилья для переселенцев, которое должно быть в границах района проживания. Но дело движется. По словам первого заместителя мэра Москвы, руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, «для очередников, переселенцев из ветхого жилья и пятиэтажек, молодых семей и т.д. планировалось возвести 722 тысячи квадратов. Мы же в этом году построим более 800 тысяч квадратов».
Чуть больше недели назад, 1 марта, появилось сообщение о сносе последней пятиэтажки из запланированных в Зеленограде. Город-округ стал третьим после Центрального и Южного округов Москвы, где программа сноса «хрущевок» завершена. По информации столичной мэрии, следующий на очереди — Юго-Восточный округ.
В общем, Москва не сворачивает программы комплексной реконструкции. Новостройки на месте бывших пятиэтажек появляются в районах Кузьминки, Хорошево-Мневники, активная реконструкция идет в районе метро «Щелковская» и «Пионерская», сносят старые дома в районе метро «Профсоюзная», продолжается работа в других районах и округах.
При этом многим москвичам пришлось отложить мечты о скором новоселье. Например, пятиэтажки с номерами 66, 68, 70 и т.д. по проспекту Вернадского, планируемые к сносу до 2010 года, до сих пор стоят как ни в чем не бывало. Усилиям городских властей явно не хватает поддержки бизнес-структур.

Бизнес городу не товарищ
Однако частные инвесторы входят в проект, только если видят в нем экономический смысл. Директор по маркетингу и PR-компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова считает, что реализация программы притормозила еще до кризиса: «Причина — слишком большая нагрузка на инвесторов при реализации таких проектов. Привлекательных участков земли не так уж много. Ведь изначально пятиэтажки вырастали на рабочих окраинах, в других непривлекательных местах».
Сергей Лушкин добавляет: «Экономическая целесообразность реконструкции таких кварталов во многом зависит от распределения площадей в построенных домах между инвестором и городом, а также от необходимых затрат на социальную и инженерную инфраструктуру. Особенностью деятельности по реконструкции кварталов пятиэтажек является необходимость строительства стартового дома, для переселения жителей из первых сносимых домов. Если в районе место под стартовый дом отсутствует, процесс реконструкции значительно осложняется».
Тем не менее, поводы для оптимизма имеются. Во-первых, спрос на жилье уже есть, и многие эксперты рынка отмечают его рост. По данным компании «НДВ-Недвижимость», покупательская активность за последние три месяца выросла более чем в два раза, при этом предпочтение отдается московским новостройкам. Так что застройщики имеют все основания рассчитывать на будущие успешные продажи, особенно в условиях предрекаемого многими посткризисного дефицита нового жилья.
Во-вторых, программа по сносу пятиэтажек предоставляет застройщикам возможность доступа к участкам в хороших районах. «Реконструкция кварталов, застроенных панельными пятиэтажными домами, — один из основных ресурсов вовлечения участков под строительство в городе, — объясняет Сергей Лушкин. — В то время как свободных территорий почти не осталось, точечная застройка попадает под административные ограничения, а строительство жилья на земле промышленных предприятий пока не получило распространения, снос ветхих пятиэтажек и возведение на их месте новых домов — отличная возможность для девелоперов вести комплексное строительство». С этой точкой зрения согласна и Ирина Наумова: «Земли в Москве больше не становится, поэтому, несомненно, программа реконструкции будет реализовываться и в дальнейшем».
И наконец, в-третьих: трудно переоценить те плюсы, которые есть у участка под строительство, расположенного в старом обжитом районе. И девелоперы это прекрасно понимают. «При строительстве жилья на месте пятиэтажного жилого фонда типовых серий девелопер получает возможность использовать все преимущества сложившейся застройки: развитую инфраструктуру и инженерные коммуникации», — говорит Сергей Лушкин. Кстати, по оценке некоторых экспертов, затраты на подведение коммуникаций порой могут быть сопоставимы и даже превышать стоимость самого строительства.
Все это дает основания предполагать, что по мере нормализации ситуации в экономике девелоперы вернутся к активной реконструкции кварталов, застроенных пятиэтажными панельными домами. Да и сами застройщики высказываются более чем оптимистично. «Я думаю, — говорит Сергей Лушкин, — Москва в течение десяти лет избавится не только от «хрущевских» пятиэтажек, но и от пятиэтажек так называемых «несносимых» серий».