Автор: Марина Скубицкая,
журнал «Недвижимость и цены» от 07 декабря 2009 года

Проблемы с инвестированием новых объектов жилой недвижимости стали причиной замораживания строительства множества московских новостроек. Этот факт, а также серьезные финансовые проблемы у ряда компаний-застройщиков, в том числе крупных и известных, дали повод многим участникам рынка говорить о грядущем дефиците на первичном рынке жилья. Дополнительный аргумент в пользу этого утверждения — за последний год было заявлено о начале реализации буквально единичных проектов.

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что через какое-то время, выйдя из кризисного тоннеля, мы увидим вовсе не благостный свет, а настоящий конец света — в том смысле, что новостройки на рынке просто закончатся. Ведь отсутствие новых площадей должно привести к дефициту, ажиотажному спросу и, соответственно, опустошению «закромов» первичного рынка. Будет ли это так? Действительно ли в Москве закончатся новостройки? Об этом мы спросили у экспертов рынка.

Сейчас строительство многих коммерческих домов приостановлено. Большинство экспертов в связи с этим предрекают дефицит на первичном рынке жилья. Согласны ли вы с этим мнением? Какие новостройки ждет наибольший дефицит: эконом-, бизнес- или премиум-класса?

Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга:
— Действительно, было бы неправильно говорить о дефиците жилья в целом, без дифференциации по качественным сегментам рынка.
Более 60% первичного рынка в период роста приходилось на проекты бизнес-класса. Сегодня спрос в данном сегменте упал в пять-шесть раз. В месяц продают от силы 100–150 квартир. При сохранении таких темпов запаса существующего сегодня предложения хватит на шесть-семь лет. И даже если рынок оживет, в ближайшие два-три года дефицит данному сегменту не грозит.
Похожая ситуация и в сегменте жилья премиум-класса. При текущих темпах продаж (20–30 первичных сделок в месяц) существующего предложения в строящихся комплексах хватит примерно на три-четыре года.
Единственный сегмент, в котором потенциальный спрос существенно превышает первичное предложение, — экономкласс. В предкризисные годы в городской черте на рынок поступало не более 1 млн кв. м подобного жилья в год. Остальное предложение (более 3 млн кв. м в год) было вытеснено в ближайшее Подмосковье. При этом около 40–50% покупателей жилья за МКАД — жители столицы. Таким образом, потенциальный объем спроса на дешевые новостройки в Москве можно оценить в 2,2–2,5 млн кв. м в год. Прогнозируемые объемы коммерческого строительства такого жилья в Москве на 2010 г. — не более 0,5 млн кв. м. Вот здесь-то и можно говорить об угрозе дефицита.

Елена Железовская, директор отделения агентства недвижимости «МИЦ-Недвижимость»:
— С кризисом вообще уменьшилось число покупателей как таковых, и, кроме того, они уже обладают большими знаниями в области сделок с недвижимостью, хорошо представляют себе все риски приобретения жилья на первичном и вторичном рынках. Сейчас любая ошибка или промах застройщика в выборе места возведения дома, цены, качества или договора, который покупатель заключает, просто губительны для проекта, выходящего на рынок.
В настоящее время некоторые компании постепенно и очень дозированно размораживают строительство некоторых объектов. Их, конечно, немного, но с ростом интереса со стороны покупателей они постепенно возвращаются на рынок. Строить стали меньше, но и спрос тоже уменьшился как на жилье экономкласса, так и на другие типы новостроек, но есть и такие застройщики, которые продолжали работать, невзирая на кризис.

Ирина Доброхотова, вице-президент Группы компаний «БЕСТ-Недвижимость»:
— Не поддерживаю данную точку зрения. Рынок строящегося жилья сейчас менее оживлен по сравнению с предыдущими годами, но назвать ситуацию дефицитной будет неправомерно. Да, в 2009 г. количество новостроек в Московском регионе сократилось. Основная причина — количество ушедших с продажи объектов, впервые поступивших на рынок. В 2009 г. объем новостроек Москвы и региона был примерно в полтора раза меньше, чем в 2005–2006 гг. Тем не менее снижение этого показателя имело место уже в 2007 г.
По уточненному прогнозу социально-экономического развития города на 2009 г., который одобрил Владимир Ресин, в Москве будет построено 3,7 млн кв. м жилья. Это означает, что, хотя снижение показателей объемов строительства продолжается, объем введенного в эксплуатацию жилья в текущем году будет всего на 7,5% меньше, нежели в предыдущем.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
— По данным ряда ведущих агентств недвижимости Москвы, в столице сейчас заморожено строительство не более 10% объектов. Аналогичные цифры и в маркетинговых исследованиях рынка новостроек нашего аналитического центра. В основном продажа квартир продолжается, но сроки сдачи в эксплуатацию большинства объектов сдвинуты минимум на несколько месяцев. Примечательно, что большинство замороженных строек — это дома на начальной стадии строительства. Также следует отметить, что заморожены работы практически по всем так называемым проектам на бумаге. Однако дефицит — это не просто сокращение предложения, а сокращение на фоне стабильного или даже растущего спроса. С наступлением кризиса спрос на жилье уменьшился в разы, а объемы строительства в столице даже по самым пессимистичным прогнозам упали не больше, чем вдвое.

Когда, по вашему мнению, в Москве не останется ни одной стройки (все начатое будет достроено, а новые проекты не начаты)? Будет ли долгим время без строительства?

Дмитрий Халин:
— Подобная ситуация для Москвы кажется фантастической. Полное отсутствие жилых новостроек — типичное явление для большинства малых городов России, где спрос на жилье незначителен. В столице даже в самые сложные и переломные времена, например в начале 90-х гг., строительство не останавливалось, и в эксплуатацию вводили миллион-другой квадратных метров жилья.

Елена Железовская:
— Это нереальная ситуация. Известно, что спрос рождает предложение. А спрос на качественное жилье по реальным (не искусственно завышенным) ценам в настоящее время не только не удовлетворен, но и продолжает расти. Формируется отложенный спрос, который рано или поздно выйдет на рынок. Следовательно, бизнес откликнется на призыв покупателей.

Ирина Доброхотова:
— Не думаю, что такое время вообще настанет. Судите сами: в Москве 147 тыс. очередников на получение жилья. В среднем на каждую семью приходится около 54 кв. м. Таким образом, в результате простой калькуляции получается свыше 7 млн кв. м, которые нужны москвичам. Плюс семьи военнослужащих — их тоже обеспечивают социальным жильем.
Недавно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что власти Москвы планируют вернуться с 2011 г. к докризисным объемам строительства жилья и начать возводить ежегодно порядка 5 млн кв. м жилых площадей. Так что строить жилье будут.
Что касается коммерческого жилья, то сегмент новостроек в принципе после кризисных периодов всегда отыгрывает как минимум тот же объем рынка. А в реальной практике еще и вырастает в полтора-два раза.

Олег Репченко:
— Такого никогда не произойдет. Напротив, с наступлением кризиса работать на стройках начали ударными темпами, так как теперь можно продать только готовое или почти готовое жилье. Более того, в Москве снова стали появляться микрорайоны с новостройками экономкласса — почти забытое до кризиса явление.

Возможна ли ситуация, когда будет куплена последняя из построенных квартир? Или этого вообще не может произойти?

Дмитрий Халин:
— Как правило, подобный коллапс на рынке предрекают исходя из прогнозируемого сокращения объемов нового строительства. Такая ситуация реальна для какого-нибудь районного центра в одном из депрессивных регионов страны, но не для Москвы. Столица будет строиться еще как минимум 20–30 лет. Для этого есть и резервы территорий, и индустриальная база, и конечный спрос на новое жилье. Соответственно, на московском рынке всегда будут предлагать квартиры в новостройках.

Елена Железовская:
— Ситуация с покупкой последней из построенных квартир — крайняя, искусственно смоделированная. Жилье востребовано, а значит, его будут строить. Если есть спрос, то застройщики найдут и деньги, и площадки. Например, разработан и внедряется проект выведения производственных предприятий и транспортных территорий за пределы МКАД, а также проект сноса пятиэтажек для возведения на освобожденных участках современных домов.

Ирина Доброхотова:
— Считаю, что маловероятно. Новое строительство все-таки ведется. Причем на рынок выходят и масштабные проекты, в том числе на месте промзон. Например, микрорайон Марфино, появившийся на землях бывшего агропредприятия.

Олег Репченко:
— Это вряд ли. По разным оценкам нераспроданный объем уже построенного жилья составляет до 3 млн кв. м. Помимо этого на рынок начинают возвращаться инвестиционные квартиры, которые покупали впрок, с целью вложения денег. По оценкам аналитического центра irn.ru, за семь лет роста цен (с 2001 по 2008 г.) объем инвестиционного жилья составил еще 6–7 млн кв. м. Даже если только часть начнет постепенно возвращаться на рынок, то это позволит компенсировать снижение объемов строительства.