Автор: Марина Скубицкая,
журнал «Недвижимость и цены» от 09 ноября 2009 года

В наше время к таким сферам деятельности, как, например, юриспруденция и педагогика, в которых многие считают себя, не имея на то оснований, большими специалистами, можно добавить и экономику. Во всяком случае, осведомленность о взаимосвязи спроса, предложения и цен весьма высока. А посему неудивительно, что с началом очередного кризиса будущее рынка жилья представлялось вполне очевидным: рост предложения, стагнация, падение цен… Действительность оказалась куда более затейливой. О глобальных и сиюминутных тенденциях на рынке жилья, роли государства и психологии собственников мы беседуем с вице-президентом Российской Гильдии Риэлторов, президентом агентства недвижимости «САВВА» Константином Апрелевым.

— По данным аналитического отдела вашей компании, за последний летний месяц объем предложения на московском рынке жилья снизился на 17,2%. Причем не только на первичном, что после замораживания многих строек кажется вполне логичным, но и на вторичке. Почему так происходит?
— Скажу больше: по сравнению с тем же периодом прошлого года объем предложения упал почти на 30 %, с 15 до 10,7 тыс. квартир.
На первый взгляд это кажется несколько противоестественным: кризис, цены падают, спрос крайне низкий… Казалось бы, продавцы должны избавляться от дешевеющего товара, пока он совсем не обесценился. Однако не все так просто.
Продавцы на вторичном рынке — это обычные рядовые граждане. А жилье давно уже стало социальным и политическим символом, самой большой ценностью. Так что главная «движущая сила» на вторичном рынке жилья — это не рыночные механизмы, а психология. На западе человек может продавать и покупать жилье довольно часто, в зависимости от сиюминутного удобства или выгоды. В нашей стране продажа квартиры — экстремальное действие, на которое человек решается только в определенной жизненной ситуации.
В силу создавшихся обстоятельств мы не наблюдаем роста предложения. Скорее, наоборот, снижение доходов, массовые сокращения, недоступность ипотеки заставили отложить операции с недвижимостью даже тех, кто планировал это сделать.
Если же говорить о «профессиональных» продавцах, которые приобретали квартиры с инвестиционными целями, то они также решили переждать сложные времена, рассчитывая на восстановление цен после окончания кризиса. Они относятся к приобретенной недвижимости как к способу сбережения накопленного капитала.
Все это привело к тому, что предложение на рынке снижается.

— Сегодня у всех на слуху тема залоговых объектов. И компании, и частные покупатели не всегда могут справиться с выплатами по кредитам. Таким образом, вполне логично ожидать увеличения предложения за счет выхода на рынок залоговых квартир.
— Я бы не стал преувеличивать значение проблемных активов, это еще один миф сегодняшнего рынка. Если предположить, что все квартиры, задолженность по которым просрочена, появятся на рынке, то их доля в общем объеме предложения не превысит и 0,5%. Понятно, что говорить о каком-то влиянии, тем более — существенном, не приходится. Это вообще никак не отразится на рынке.

— Означает ли это, что на рынке наблюдается дефицит квартир и продать сейчас очень легко?
— Как это ни странно — нет. Период экспозиции растет с октября прошлого года. Небольшое снижение мы отмечали в марте — апреле 2009 г., когда произошел небольшой всплеск спроса. Тем не менее интерес покупателей был крайне недолговечным, и с мая месяца средний период продажи постоянно увеличивался, обновляя рекорд за рекордом. В августе средний срок экспонирования составил 105 дней, и это стало абсолютным рекордом для московского рынка жилья за всю историю его существования. А в сентябре — традиционно активном месяце — длительность среднего пребывания объекта в продаже выросла еще больше, до 115 дней! А в категории жилья бизнес-класса составила 125 дней. Другими словами, чтобы продать квартиру по цене, близкой к рыночной, нужно запастись терпением на четыре месяца!

— Получается, что спроса на жилье сейчас вообще нет?
— Спрос на вторичном рынке всегда формировали покупатели, приобретающие квартиру за счет собственных средств (преимущественно вырученных от продажи другого жилья) или кредитных.
Понятно, что кризис приостановил многие альтернативные сделки. А уж про ипотеку и говорить нечего. Но факторы, поддерживающие спрос, сегодня есть. С одной стороны, приобретение квартиры на собственные сбережения стимулируется общей нестабильной ситуацией. Менталитет и негативный опыт российских граждан подсказывают, что именно жилье является простым и доступным способом сбережения накоплений. С другой — отсутствие ипотеки в каком-то смысле компенсируют осуществляемые за счет бюджета государственные программы финансирования приобретения жилья для отдельных категорий граждан.

— Самый животрепещущий вопрос: что происходит с ценами?
— Понятно, что цены снижаются. Это началось в октябре прошлого года и продолжается до сих пор. Но если говорить о масштабах снижения, то надо понимать, «в попугаях» или «в удавах» цифры будут совершенно разные. Например, летом максимальное снижение цен в рублевом эквиваленте составило около 20%, в долларовом — почти 35%. В сентябре был зафиксирован даже некоторый рост долларовых цен — на 2%, но этот рост — иллюзия: просто курс доллара упал по отношению к рублю, а цены у нас в основном рублевые. А вот рублевые цены снизились за сентябрь на 1%.
Более того, если измерить стоимость 1 кв. м в баррелях нефти, то окажется, что цены на жилье вообще стремятся к некоему уровню стабильности для каждого из городов еще с 2002 г.! Кстати, такое измерение в баррелях вполне отражает реальный платежеспособный спрос, с учетом особенностей нашей экономики и наполненности бюджета нашей страны в большей части за счет энергоносителей.

— Сделал ли кризис жилье более доступным?
— Увы… За восемь лет благополучия цены в Москве выросли более чем в шесть (шесть!) раз. Сказалось наше историческое наследие: за десятилетия советской власти была накоплена такая потребность людей в жилье, что рынок не смог удовлетворить этот дефицит. Ведь большинство москвичей делили квартиру на две, а то и три семьи. Естественно, как только появлялись доходы, позволяющие приобрести отдельное жилье, люди старались этим воспользоваться. Прибавьте к этому психологическую составляющую: квартира становилась не только местом проживания, а элементом престижа и, в некоторых ситуациях, даже моды.
Конечно, в течение года цены не могут опуститься в разы. Да и вряд ли вообще опустятся на уровень 1999–2000 гг. Повторюсь: на вторичном рынке многое зависит от психологического настроя продавцов. Да и основой ценообразования зачастую служит не «объективная реальность», а слухи о том, что «сосед с третьего этажа продал гораздо дороже», или воспоминания о том, «как вся семья собиралась на этой кухне, и как было хорошо». Так вот «история кризисов» показывает, что владельцы квартир психологически готовы потерять в течение года примерно 30–40% от ее стоимости. Так что потенциал для снижения цен в ближайшее время есть, но он невелик. Думаю, в течение года стоимость квадрата на вторичном рынке может снизиться еще процентов на 7–12, откатившись на уровень 2005 г. Это сделает жилье более доступным, нежели сейчас, но не кардинально.

— Возможно, первичный рынок спасет ситуацию? Все-таки там основную роль играет рынок, а не эмоции…
— Я бы не назвал первичный рынок рынком вообще. Вторичка регулируется волей двух участников процесса — продавца и покупателя, и, с этой точки зрения, это действительно рынок. Пускай и не самый совершенный. Что касается первички, этот сегмент полностью зависит от приоритетов застройщика и условий реализации инвестиционных проектов на территории того или иного поселения.
Период бурного роста цен и всеядности потребителей привели к тому, что взаимоотношения продавцов и покупателей новостроек стали напоминать «игру в одни ворота». Даже сейчас далеко не все девелоперы готовы услышать своего клиента. А ведь возможность реализации объекта есть только у тех, кто поворачивается лицом к потребителю!
Сегодня, после ухода с рынка инвесторов-спекулянтов, покупка новостройки мотивирована даже не ценой, а возможностью снижения рисков, которые неизбежны в случае приобретения жилья в недостроенном доме. Так что современный потребитель оценивает целесообразность такой покупки именно с точки зрения рисков, главные из которых — длительность строительства и оформления документов, сроки окончания строительства как такового вообще и качества того, что в итоге получит покупатель. Поэтому только четкое соблюдение сроков и обещаний, выполнение застройщиком ранее взятых на себя обязательств может привлечь покупателя и заставить «вложиться» в первичное жилье. Например, уже сейчас на рынке появились заявления отдельных застройщиков о существенном сокращении сроков оформления жилья. Уверен, что перераспределение спроса произойдет в сторону именно таких проектов и застройщиков.

— Ну и традиционный вопрос: ваши рекомендации покупателям и продавцам?
— Я не буду оригинален — рекомендую совершать операции с жильем тогда, когда в этом появляется потребность, и не откладывать до конца кризиса. Лучше уже сегодня жить в комфортных для себя условиях. Конечно, если есть такая возможность.
Что касается покупателей, ожидающих «дна», — я бы советовал начать присматриваться и прицениваться уже сейчас. Дальнейшее снижение цен возможно, но оно будет не столь значительным, не более чем на 2% в месяц. Хотя устойчивый рост цен (более трех месяцев подряд), по всей вероятности, начнется не раньше следующего лета или осени. А наиболее правдоподобным выглядит предположение о стабилизации цен. Так что сейчас как раз самая благоприятная ситуация, чтобы на стабильном рынке оглядеться и спокойно осуществить и покупку, и продажу.