Автор: Марина Скубицкая,
журнал «Недвижимость и цены» от 08 марта 2010 года

Как распорядиться квартирой, купленной с помощью ипотечного кредита? С таким вопросом мы обратились к директору отделения компании «МИЦ-недвижимость» Константину Шибецкому.

Среди кризисных страшилок о безработице, подорожании лекарств и транспорта одна из самых неприятных про покупателей квартир по ипотеке, которые потеряли работу и остались без дохода, сбережений и с кредитом. Вот для них действительно наступили черные дни.
В этой ситуации, казалось бы, самое правильное — обратиться в банк для решения проблемы. Однако не секрет, что реструктуризация долга может повлечь за собой новые долги, проценты и прочие накрутки, что для человека неработающего, пусть и временно, также малопривлекательно.
Так, может, обратить внимание на сам актив, то есть купленную по ипотеке квартиру? И уж коли банку не с руки проделывать различные па с недвижимостью, попытаться самостоятельно или при помощи риэлторов извлечь из нее максимум пользы?

— Константин, давайте сначала определимся, а есть ли этот самый актив и что он собой представляет.
— Конечно, актив есть. Это та самая квартира, которую гражданин купил с помощью ипотечного кредита, и она оформлена на заемщика. При этом следует отметить, что банку совершенно не все равно, что это за квартира. Например, вряд ли кто-то даст кредит для покупки жилья в пятиэтажке сносимой серии или ветхом разваливающемся доме. Для того чтобы банк согласился выделить кредит, должно быть выбрано жилье в относительно современном доме, постройки не ранее середины 70-х годов. А это значит, что ваш актив будет в 12-, 14- или 17-этажном доме, с хорошим коридором, кухней 8,5–9 м, раздельным санузлом, относительно большими комнатами. Если это однушка — ее общая площадь будет составлять 38–40 кв. м, двушка — 48–54 кв. м. Соответственно, это ликвидный товар, его цена и востребованность высоки даже на сегодняшнем рынке.
К примеру, двухкомнатную квартиру в спальном районе Отрадное общей площадью 52 кв. м по нынешним временам можно продать примерно за 6,5 млн руб.

— Таким образом, в распоряжении заемщика есть дорогостоящее имущество, которое вполне можно использовать для решения финансовых проблем? В том числе и извлечь деньги, чтобы расплатиться с кредитом?
— С точки зрения рынка — да. Но не будем забывать, что это ипотека. А это означает, что есть два немаловажных условия. Первое — выгода от любой операции должна быть не меньше стоимости оставшегося кредита.
Второе — квартира находится в залоге у банка, и любая операция с такой недвижимостью возможна только с разрешения кредитора. И будьте уверены, что банк очень серьезно отнесется к тому, что именно вы собираетесь сделать! Если заемщик будет продавать квартиру и покупать более дешевую, возможно, что разницы в стоимости квартир не хватит на погашение остатка кредита. Тогда эта вторая квартира также окажется залоговым имуществом. Соответственно, требования банка к этому объекту будут точно такие же, как и при получении первой ипотеки.

— Давайте вернемся к риэлторским вариантам добывания денег для возврата кредита. Есть ли они?
— Да, есть. Они такие же, как и в случае необходимости извлечь деньги из недвижимости, не ограничиваясь при этом просто продажей. Например, обмен дорогого жилья на более дешевое с целью получения доплаты и сдачи квартиры внаем.
Однако возможность и целесообразность этих операций ограничена.

— А можно рассмотреть каждую операцию подробнее?
— Конечно. Начнем с аренды. Вообще говоря, банки всегда крайне неохотно давали разрешение на сдачу в аренду залоговой квартиры. Тем не менее сейчас, когда проблема невозврата кредита стоит достаточно остро, они лояльнее подходят к этому вопросу. Разумеется, если сдача внаем реально помогает расплатиться с кредитом. Так что будем считать, что одно условие соблюдено.
Теперь подсчитаем финансовый эффект. Квартиру в нашем случае (напомню, в качестве примера мы рассматриваем двушку в Отрадном) можно сдать за 25–30 тыс. руб. в месяц. Даже если взамен снимать самую дешевую однушку в пятиэтажке за МКАД, придется выложить не менее 15 тыс. руб. Прибавьте к этому налоги на получение заемщиком дохода от сдачи квартиры. А их уж точно придется платить, даже самым несознательным гражданам: ведь сделка официально разрешена банком и будет регистрироваться. В итоге весь доход от операции составит около 10 тыс. руб. Очевидно, что овчинка выделки не стоит, в любом случае ежемесячные выплаты по кредиту будут куда больше этих денег.
Другое дело, если, сдавая залоговую квартиру, заемщик переселяется жить, например, к родственникам. Тогда уже надо соизмерять размер долга и получаемого таким образом дохода. Если, например, был взят кредит в размере 3 млн руб. на 30 лет под 12% годовых (а это довольно распространенный случай), то ежемесячный платеж составит как раз 31 тыс. руб. Такое действительно случается: молодые семьи хотят жить отдельно от родителей, покупая квартиру по ипотеке, и, если возникают сложности с выплатой, вновь съезжаются со старшим поколением и сдают квартиру до момента выплаты кредита.
Возможен и так называемый обмен большей на меньшую с доплатой. Этот вариант обмена стоит рассматривать, если размер доплаты не меньше остатка выплат по кредиту. Тогда новая квартира уже не будет залоговым имуществом. Понятно, что такое возможно, если остаток по кредиту не столь значителен. Например, ипотечный кредит за ту же двухкомнатную квартиру в Отрадном был взят в размере 80% от тогдашней стоимости квартиры в 8,5 млн руб., то есть 6,8 млн руб. Допустим, что сейчас он выплачен на 70%, соответственно, остаток составляет 2 млн руб. Тогда имеет смысл говорить о ее продаже с одновременной покупкой однокомнатной квартиры примерно за 4–4,5 млн руб. Конечно, это будет малогабаритная однушка с маленькой кухней. Тем не менее сейчас можно за такую сумму приобрести жилье не в самом плохом районе. А если рассматривать переезд в примкадные районы, то путем такого обмена вполне решается и проблема более крупного кредита. Кстати, в последнем случае можно будет через некоторое время, после сноса пятиэтажки, получить большую однокомнатную квартиру.
Конечно, вряд ли кто-то решится на такую операцию без крайней необходимости, но в качестве хеппи-энда такой драматичной ситуации, как невозможность выплаты ипотеки, она кажется вполне позитивной.

— А будет ли для заемщика выходом просто продать квартиру? Например, если это молодая семья, которая мечтала отделиться от родителей, но теперь возвращается в отчий дом?
— Сейчас для этого не самое лучшее время. Например, люди купили квартиру по ипотеке в середине 2008 г. с первоначальным взносом в 10% от стоимости объекта. Если рассматривать приведенный выше пример, то перед кризисом квартира стоила около 8,5 млн руб. Это без учета процентов, стоимости обслуживания кредита и других дополнительных затрат. При этом, как правило, в первый год серьезных выплат по кредиту не производится. Таким образом, даже если деньги привлекались в рублях (что с учетом девальвации годичной давности, конечно, благоприятно для заемщика), наш заемщик в начале 2010 г. должен примерно 7 млн руб., а рыночная цена квартиры сейчас составляет порядка 6,5 млн. Так что в данном случае попытка решить проблему риэлторским способом ни к чему не приведет, пока не вырастут цены на жилье. В 2010 г.это вряд ли произойдет.
Конечно, если первоначальный взнос был не менее 30%, то обычная продажа квартиры — выход для должника. Хотя и не самый приятный как с моральной, так и с финансовой точки зрения.

— Зато, наверное, крайне приятный для потенциального покупателя? Ведь квартира в такой ситуации будет продаваться срочно и наверняка с уступками по цене.
— Реализация залоговых квартир по бросовым ценам — это миф. Единственная причина продажи — возврат кредита. А это означает, что, если вырученная сумма будет меньше размера долга, объект просто снимут с продажи. Понятно также, что при небольшом размере кредита заемщик не станет продавать квартиру, а поищет другие способы финансирования. В конце концов, миллион можно собрать с миру по нитке, одолжить у родственников и друзей. Так что предложение к продаже ипотечной квартиры всегда происходит на максимуме, а иногда и выше рынка. Тем не менее приятные моменты для покупателя ипотечной квартиры есть. Во-первых, она совершенно точно юридически чистая. Ведь перед тем, как выдать ипотечный кредит, юристы банка в обязательном порядке проводят правовую экспертизу. Во-вторых, она застрахована: без этого также в большинстве случаев кредит никто не выдаст.

— Давайте вернемся к заемщикам. Часто ли они обращаются с просьбой о решении проблемы с возвратом ипотечного кредита к риэлторам?
— В данной ситуации люди склонны идти к «своим» риэлторам, которые помогали им купить квартиру и получить ипотечный кредит. Они уже знают заемщиков, их объект, какие требования нужно соблюсти, чтобы получить разрешение данного банка, и т. д. Конечно, такое возможно при условии, что первой, ипотечной, сделкой клиент остался доволен. Так что в основном приходят те, кто через нас покупал квартиру по ипотеке. И лишь небольшой процент клиентов приходит, что называется, с рынка. Это люди, недовольные «своими» риэлторами.
Существует и еще одна причина, по которой далеко не все готовы обращаться в агентство недвижимости. Это финансовая сторона вопроса. Заемщик настолько стеснен в средствах, что не всегда готов оплачивать услуги риэлтора, предпочитая действовать самостоятельно, избегая таким образом дополнительных расходов.
Конечно, последнее я категорически не рекомендую. Посудите сами: даже сейчас, отвечая на вопросы в общем, я постоянно вынужден производить расчеты, конкретизировать проценты, сроки, объекты и т. д. Чего уж говорить о реальной ситуации, когда малейшая неучтенная деталь может сделать всю задуманную операцию бессмысленной. В результате человек потратит кучу времени и нервов, но проблему не решит.
Дополнительные сложности возникают и при поиске нового хозяина: с юридической точки зрения квартира еще некоторое время находится в залоге у банка, поэтому только риэлторы, владеющие технологией проведения таких сделок, могут обеспечить покупателю гарантии того, что обременения будут сняты и сделка пройдет гладко.
Так что, если нет желания идти к риэлтору, советую отправиться в банк и договариваться о реструктуризации.