Автор: Марина Скубицкая
портал «Bn.ru» от 24.05.2010 г.

Покупка жилья большей площади происходит, как правило, одновременно c продажей имеющейся квартиры. Разницу в цене покупатель восполняет с помощью ипотеки. Величина процентной ставки по кредиту в этом случае наиболее выгодна: ведь ее уровень, наряду со сроком кредита и способом подтверждения дохода, напрямую зависит от суммы собственных средств — чем их больше, тем ставка ниже. В особенностях подобных сделок разбирался «БН.ру».

По оценкам риэлторов, более 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные: люди продают свою квартиру и одновременно покупают другую. Больше, лучше, дороже. Или две квартиры. Понятно, что без дополнительных вложений такая операция не обходится. Даже простейшее «район на район без доплаты» не получится, если у человека нет сбережений: комиссия риэлторов — минимум 200 тыс. рублей, плюс расходы на оформление, переезд и ремонт. И в этом плане ипотечный кредит, взятый на доплату, представляется весьма разумным.
Ипотека станет неплохим решением проблем с наследством. Не секрет, что квартиру, полученную сразу несколькими наследниками, приходится «пилить» по вполне банальной схеме: объект — продать, деньги — пополам (на три части, в соотношении 40/60 и т. д.). В результате у каждого на руках остается весьма значительная сумма, которая, тем не менее, далеко не всегда способна превратиться в отдельную квартиру. В этом случае поможет привлечение банковских средств.
Обмен с ипотекой часто используют при сделках с жильем низкой ценовой категории. «Практически весь объем альтернативных сделок с привлечением ипотеки приходится на жилье эконом-класса, в меньшей степени — на бизнес-класс. На элитном рынке такие сделки практически не происходят», — сообщила директор департамента частного и корпоративного кредитованиякомпании PennyLaneRealty Марина Мелконян.
В кризисный прошлый год именно такие кредиты спасли ипотечный рынок от краха. По данным компании «Релайт-Недвижимость», средняя сумма кредита в 2009 году составляла 1,2–1,5 млн рублей, это 30–40% от стоимости покупки применительно к основной массе сделок. При этом практически 90% выданных кредитов были использованы заемщиками на «добор» недостающей суммы при продаже своей квартиры и покупке новой — большей площади. «Собственно, альтернативные сделки в период кризиса как раз и имели довольно широкое распространение, — говорит руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина. — Ведь на падающем рынке их проведение особенно выгодно». Но и сегодня, при стабильном рынке, такие кредиты не теряют популярности. По опыту компании «Ипотек.ру», сейчас примерно в каждом втором случае ипотечные кредиты используются именно для доплаты при обмене. Да и на растущем рынке подобный подход актуален, хотя бы в качестве страховки от риска не успеть за ценой квартиры.

Особые условия

Технологически обмен с ипотекой мало отличается от обычной альтернативной сделки с доплатой: одна квартира продается, одновременно покупается другая. При этом сумма, вырученная от продажи, используется как первый взнос, а недостающие для покупки средства берутся в кредит. Но, как говорится, есть нюансы: сделку должен одобрить банк. Он одобряет (или не одобряет) и покупателя как заемщика, и приобретаемую квартиру как предмет залога. Кроме того, необходимо согласование условий сделки с учетом требований банка-кредитора и ее проведение в соответствии с этими требованиями. Иначе денег просто не дадут.
«Критическим требованием банка-кредитора будет проведение сделки на его территории», — говорит Ирина Кажикина. Казалось бы, условие не самое трудное для исполнения. Однако оно автоматически влечет за собой ряд сложностей. Первая — принять это условие придется всем участникам альтернативной цепочки. Если же кто-то не согласен, придется либо отказываться от покупки, либо искать другой банк, который устроит все стороны. Понятно, что в другом банке и условия кредитования, и требования к приобретаемому объекту могут быть иными, менее приятными для заемщика.
Вторая сложность — необходимо учесть, какое максимальное количество квартир банк-кредитор готов «принять» на своей территории. Третья — если квартиру, которую продает заемщик, покупают также «ипотечники», сделка состоится только при условии, что покупатели будут брать кредит в том же банке, что и продавец. «Если же квартиру захотят купить с привлечением кредитных средств другого банка, такая сделка, скорее всего, не состоится, так как банки едва ли смогут договориться, на чьей территории она будет проходить, — объясняет Ирина Кажикина. — Следовательно, покупателей, имеющих одобрение других банков, во избежание сложностей и рисков развала сделки необходимо сразу же отсекать от участия в ней».
Есть различия и в самой процедуре кредитования. В отличие от обычной покупки квартиры с использованием ипотеки, при обмене заемщик обращается за ипотекой, фактически не имея на руках ни копейки. Ведь деньги на первый взнос появятся только после проведения самой сделки и регистрации договора купли-продажи. Более того, заранее даже нельзя точно определить, сколько денег понадобится на доплату.

Преодоление препятствий

До кризиса программы по улучшению жилищных условий, ориентированные на проведение обменных операций, существовали примерно в 15 банках. Сейчас такой продукт остался только у «Газпромбанка», но его программа носит скорее декларативный характер.
Однако и без специальных программ риэлторы и ипотечные брокеры давно отработали технологии проведения обмена с ипотекой. «В качестве кредитора необходимо выбрать банк, не требующий предварительного предъявления заемщиком собственных средств либо учитывающий в качестве первоначального взноса денежные средства, которые будут получены от продажи имеющейся квартиры, — советует Ирина Кажикина. — Кроме того, так как подготовка альтернативной сделки занимает более продолжительный период, чем простая покупка, необходимо заранее согласовать с банком-кредитором условия продления одобрения в случае, если «собрать» сделку в срок (обычно 3 месяца) не удастся».
«Обращаться в банк лучше до начала продажи своей квартиры», — добавляет генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. Сумма продажи, так же как и точная стоимость покупки, неизвестна, поэтому имеет смысл просить в банке столько денег, сколько кредитор готов дать исходя из доходов заемщика. «Если для доплаты при обмене нужен миллион, а доходы позволяют получить три — стоит просить три. Ведь попросить — это не значит взять. А если банк готов кредитовать три миллиона, миллион выдаст и подавно! И только после того как получено одобрение банка (а лучше не одного, а двух-трех), можно выставлять квартиру на продажу».
Особенно внимательно надо выбирать объект, который заемщик собирается купить. Например, практически не выдаются кредиты на покупку квартир в пятиэтажных панельных домах и домах, построенных до 1970 года, а также в домах с деревянными и смешанными перекрытиями (за исключением случаев, когда в доме со смешанными перекрытиями был проведен капитальный ремонт или реконструкция). Дом не должен быть включен в план на снос, реконструкцию или капитальный ремонт. Более того, предъявляются требования к степени износа дома. «Предельное значение износа не должно превышать 60%», — уточнила Марина Мелконян.
Кроме того, в числе собственников не должно быть несовершеннолетних детей. «Если собственник имеющейся у заемщика квартиры — несовершеннолетний ребенок, то сделка по ее продаже будет возможна, если только ребенка наделят собственностью в новой квартире, — поясняет Овсянников. — Но поскольку новая квартира приобретается с использованием кредитных средств, она будет предметом залога. А сегодня ни один банк не согласится принять в залог квартиру, в которой доля собственности принадлежит несовершеннолетнему».