Автор: Марина Скубицкая,
журнал «Недвижимость и цены» от 01 марта 2010 года

Как известно, торговый сегмент коммерческой недвижимости пострадал менее всего, первым достиг дна и начинает восстанавливаться. Казалось бы, можно ожидать не просто прекращения снижения арендных ставок, но и начала роста. Впрочем, не все так однозначно…

На дне?
По данным мониторинга консалтинговой компании RRG, количество офисных помещений, предлагаемых в аренду в Москве, за год выросло на 18%, производственно-складских — на 74%, а вот число предложений в торговом сегменте уменьшилось. Пусть на символических 2%, но все же…
Однако арендные ставки на торговую площадь снизились на треть. Кризис есть кризис, даже благополучные ритейлеры вели переговоры о пересмотре условий аренды. И небезуспешно. «Активные действия арендаторов по снижению ставок существенно уменьшили сверхприбыль девелоперов», — говорит Дэвид О’Хара, управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood.
Основные «боевые действия» развивались в первой половине 2009 г. С января по июнь, по данным RRG, размер арендных ставок в торговом сегменте Москвы упал на 31%. А вот второе полугодие принесло арендаторам лишь 5%, причем в периферийных районах столицы, в центре же арендодатели больше на уступки не шли.
Таким образом, период падения ставок сменился стабилизацией. Правда, не все профессиональные игроки рынка склонны считать, что дно пройдено. Директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила уверен, что можно говорить лишь о том, что «в настоящее время прекратилось обвальное падение ставок и происходит их фиксация на текущем уровне». Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева считает, что дно еще не достигнуто, а стабилизация ставок наблюдается лишь в успешных торговых центрах. В других арендаторы все еще могут обращаться к арендодателю с просьбами о пересмотре арендных ставок.
Однако эксперты отмечают и случаи повышения стоимости аренды. «В III квартале 2009 г. ставки на рынке аренды торговых помещений начали стабилизироваться. Говорить об их увеличении в целом еще рано, но в топовых местах, в успешных торговых центрах можно наблюдать некоторый рост ставок», — рассказывает директор департамента торговой недвижимости компании RRG Андрей Панфилов. Эту же тенденцию отмечает и Татьяна Буянова, управляющий партнер компании «КредитМакс»: «В конце прошлого года в некоторых крупных торговых коридорах был зафиксирован рост ставок на 10–15%».
Причин у этой «тенденции к росту» может быть несколько. В качестве одной из них Д. О’Хара называет сообщения о прохождении дна кризиса, что, безусловно, подогревает интерес участников рынка. А. Панфилов считает, что дело в активности ритейлеров: «Оправившись от шока зимы 2008–2009 гг., переформатировав свой бизнес, они уже готовы к новому качественному расширению собственных сетей. Многие увидели, что ставки падать уже не будут, и поспешили зафиксировать этот момент, арендовав помещения».

Брак по расчету
Впрочем, во все теоретические расчеты и более-менее оптимистичные прогнозы запросто может вмешаться такая проза жизни, как товарооборот арендаторов. Ведь помимо соотношения спроса и предложения этот фактор серьезно влияет на уровень цен в торговой недвижимости. Так, Анна Фомина, руководитель отдела аренды ООО «Реал-Гипермаркет», считает, что снижение ставок обусловлено не только низкими продажами арендаторов, но и отсутствием прироста оборота, за счет которого развивались многие сети.
Как отмечает Т. Буянова, сегодня ритейлеры, особенно продуктовые, переходят на расчет арендной ставки с привязкой к товарообороту. Стало быть, и доход собственников торговых центров напрямую зависит от него. Если обороты крупных арендаторов пойдут на снижение, светлое будущее их арендодателей также окажется под угрозой.
Помимо дохода привлекательность торговому центру обеспечивает успешность крупного арендатора: достаточно вспомнить, что многие торговые центры, имеющие собственные наименования, постоянные посетители называют по якорному арендатору — «Ашан», «Карусель», «Перекресток»… И если у якоря дела идут неважно, то зачастую пропадает интерес и к самому торговому центру, а это уже чревато потерей и других, не столь масштабных арендаторов, которые, кстати говоря, платят по более высокой ставке. «Сетевые арендаторы формируют имидж торгового центра и являются основной силой притяжения, — поясняет А. Фомина. — Если их положение нестабильно, это означает, что и позиция торгового центра в целом уже не так сильна».

Угрозы и возможности
Переход исчисления арендной ставки на процент с оборота арендатора по логике вещей должен автоматически регулировать цены на торговую площадь. В свете объективного снижения уровня состоятельности граждан и повального, где-то даже модного в последний год стремления к экономии будущий рост торгового сегмента коммерческой недвижимости вызывает сомнение. Масла в огонь подливают периодические сообщения в прессе об уменьшении оборотов у сетевых ритейлеров. Выходит, вместо повышения ставок нас ожидает вторая волна их снижения? Однако все не так однозначно.
Во-первых, сам по себе переход на процент с оборота происходит не для всех. По мнению Д. О’Хара, подобную форму определения арендной платы можно прогнозировать только для крупных торговых операторов, представляющих знаковые бренды. Говорить же о поголовном применении этой максимально комфортной для ритейлеров схемы пока не приходится. «До сих пор о внедрении такой практики было объявлено только в ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино». «Конечно, это не самый выгодный для собственника шаг, — сообщает О. Черданцева. — Однако можно предположить, что таким образом девелопер пытается привлечь арендаторов и заполнить новый торговый центр».
Чаще используют другие схемы, в том числе фиксированную минимальную арендную ставку плюс процент с оборота. Причем, как объясняет А. Фомина, полностью перейти на процент с оборота в данный момент нельзя, так как многие объекты построены в кредит, а проценты высоки. «Собственник несет долговую нагрузку перед кредитными организациями, — подтверждает А. Могила, — это не позволяет ему бесконечно опускать арендную плату». Так что фиксированная ставка по-прежнему останется на рынке.
Во-вторых, по утверждению экспертов, падение оборотов происходило в конце 2008 — I квартале 2009 г. «В среднем объемы продаж снизились к концу 2008 г. на 25–30%, — утверждает А. Панфилов. — С начала 2009 г. ситуация стабилизировалась. В ответ на падение оборотов торговые сети снизили собственные затраты, закрыли убыточные магазины и предприняли другие меры. В целом они уже приспособились к текущей ситуации и с позитивом смотрят в будущее». С подобной точкой зрения согласна О. Черданцева, отмечая, что рост выручки в IV квартале 2009 г. X5 Retail Group составил 11% в долларовом выражении.
При этом большое значение имеет сегмент, в котором работают сетевые операторы. С точки зрения ценовой шкалы лучше всего дела обстоят у ритейлеров-дискаунтеров. Они показали даже рост товарооборота — это связано с притоком в них новых потребителей, стремящихся к экономии. По мнению О. Черданцевой, москвичи сейчас предпочитают более дешевые товары или неизвестные торговые марки. Это дает возможность развиваться дискаунтерам, сток-центрам и аутлет-моллам. Магазины же более высокой ценовой категории действительно испытывали в прошлом году трудности.
Если оценить оборот продуктовых групп, то благополучно идут дела в сегменте товаров повседневного спроса. Таким образом, вторая волна снижения ставок за счет перехода на процент с оборота торговой недвижимости вряд ли грозит. Другое дело, что в ряде случаев, что называется, возможны варианты.