Автор: Марина Скубицкая
Интернет-журнал «Собственник» от 04 августа 2009 года

Как изменился рынок недвижимости с начала года? Первое полугодие 2009-го позади, а впереди осень, которую многие ждут как переломный момент. В какую сторону будет этот перелом? Данные аналитиков помогут сделать верный прогноз.

Как продается коммерческая недвижимость…
Среднемесячный объем предложения объектов коммерческой недвижимости на продажу в физическом выражении, после стремительного роста в последние месяцы 2008 года, достиг пикового уровня (2,715 млн кв. м) в декабре, в январе 2009 года снизился на 32%. После чего этот показатель каждый месяц увеличивался и достиг 2,541 млн кв. м в июне 2009 года. Это много, но все же на 6% ниже, чем в декабре 2008 года.
Самое сильное снижение средневзвешенной цены происходило в декабре 2008 года и январе 2009-го: –13% и –9% соответственно. Далее темпы снижения замедлились, и до июня составляли от 2% до 5% в месяц. При этом, если в начале года многие собственники были готовы на существенный торг, в некоторых случаях до 50% и более, то уже к июню уровень цен в открытых предложениях стал более точно соответствовать ожиданиям продавцов, и на данный момент речь может идти по большинству помещений о торге максимум в 20-25%. Итого за полугодие средневзвешенная цена предложений снизилась на 28%.
Средняя площадь предложений, начиная с декабря 2008 года и в течение всего I полугодия, находилась в диапазоне 2000–2250 кв. м, в то время как до декабря 2008 года этот показатель составлял 1600–1800 кв. м. Причина – выход на открытый рынок большого количества крупных объектов, которые собственники вынуждены были выставить на продажу из-за недостатка средств на оплату кредитных обязательств.
Значительно увеличилась в общей структуре рынка доля предлагаемых на продажу офисных помещений. Если до начала кризиса доля офисных помещений в общей площади предложений составляла в среднем от 50% до 57%, то в течение I полугодия 2009 года этот показатель находился на уровне 60-62%, и в июне составил 61,3%.

…И как она сдается
Среднемесячный объем предложения на рынке аренды вплоть до мая непрерывно увеличивался и достиг уровня 2961 объекта (3,577 млн кв. м). Однако за июнь уровень предложения снизился до 2579 объектов, общей площадью 2,702 млн кв. м. Собственники снимают объекты с рекламы в целях экономии денег: уровень спроса, особенно летом, к тому же в кризис, катастрофически низок.
Средняя ставка аренды все первое полугодие 2009-го неуклонно снижалась, но уже существенно более низкими темпами по сравнению с темпами, наблюдавшимися в первом квартале. В торговых и офисных помещениях за июнь средняя ставка аренды снизилась всего на 2%, в помещениях производственно-складского назначения – на 3%. По итогам июня средняя ставка аренды составила $535 за кв. м в год. При этом многие арендодатели готовы идти на уступки с целью привлечения арендаторов, например, предоставляя отсрочку платежей на несколько месяцев или делая необходимый для арендатора ремонт. Итого по рынку в целом снижение ставок составило 37% (32% по торговым и 39% по офисным помещениям).
Макроэкономическая ситуация нестабильна, есть предпосылки для осенней девальвации рубля, а значит, цены и ставки аренды ждет дальнейшее снижение.

Места для покупок
Объем предложения на продажу в торговом сегменте в течение первого полугодия 2009 года оставался стабильным, а к концу июня наблюдалось снижение предложения на 3% по количеству, на 9% по площади и на 12% по общей стоимости, до уровня в 348 предложений общей площадью 278 тыс. кв. м и общей стоимостью $1,568 млрд.
Наиболее заметно снижение объема предложения в пределах Садового кольца – на 15% по количеству предложений, 31% по общей площади и 44% по общей стоимости. Объем предложения за июнь в пределах Садового кольца является рекордно низким за весь период мониторинга: всего 53 объекта общей площадью 16 тыс. кв. м (это ниже июня прошлого года на 37%) и стоимостью $242 млн.
Ушло с рынка большое количество топовых объектов стрит-ретейла по причине продажи. В период с февраля по июнь было совершено более 25-30 сделок по топовым объектам. Только компанией RRG было продано 10 объектов. Спрос на такие помещения также остается на высоком уровне, а вот выбор уже не столь обширен. Покупателями, в основном, являются не конечные пользователи, а частные инвесторы, которые самостоятельно либо в партнерстве с кем-нибудь приобретают помещения с расчетом на то, что сейчас удачное время для вложения в заведомо ликвидные объекты в «вечных» местах по привлекательным ценам.
Что примечательно, за июнь не было выставлено на продажу ни одного объекта площадью более 1000 кв. м, а средняя площадь объектов составила 300 кв. м. Средневзвешенная цена в июне по этим объектам составила $15 128, что ниже на 5% по сравнению с майским показателем, это объясняется не снижением привлекательности сегмента, а уходом лучших объектов с рынка.
По результатам полугодия средневзвешенная цена в торговом сегменте снизилась на 25% и составила $5636 за кв. м.
С 1 июля вступил в силу закон «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр». На рынок вышло некоторое количество торговых помещений. Это:
— небольшие помещения на первых этажах домов (в основном в местах с хорошим трафиком),
— помещения площадью до 1000 кв. м в составе торговых центров,
— более крупные помещения, расположенные в отдельно стоящих зданиях.
При этом, если небольшие помещения с хорошим пешеходным и автомобильном трафиком можно будет сдать в аренду относительно легко (насколько это вообще возможно в текущей ситуации), гораздо труднее будет сдать в аренду крупные помещения в отдельно стоящих зданиях из-за масштабов помещений и особенностей конструктива. Естественно, неизбежны финансовые потери собственников таких объектов, в первую очередь от снижения ставок аренды (ставки аренды, по которым снимали помещения игровые операторы, были, как правило, на 30-35% выше среднерыночных, в текущей ситуации найти арендатора по таким ставкам будет невозможно). При необходимости проведения перепланировки под нужды арендатора в силу текущей ситуации эти расходы в большинстве своем лягут на плечи собственника.
Максимальный уровень объема предложения на рынке аренды торговой недвижимости наблюдался в марте, тогда предлагалось в аренду 837 объектов общей площадью 369 тыс. кв. м. В дальнейшие месяцы последовало снижение объема предложения, по данным на конец июня 2009 года к сдаче в аренду предлагалось 616 объектов общей площадью 246 тыс. кв. м.
Пик падения ставок аренды пришелся на период с декабря 2008 года по март 2009-го. В последующие месяцы средняя ставка аренды снижалась на 2% в месяц, и по итогам июня составила $797 за кв. м в год.
С первого квартала 2009 года многие собственники фиксируют ставку аренды в рублях.
Наибольшая активность наблюдается в сегменте стрит-ретейла. При готовности собственника снижать ставку аренды привлекательные варианты находят арендатора за 1-2 месяца. Договора в основном краткосрочные.
Практически перестали заключаться предварительные договоры аренды, площади заполняются арендаторами уже после или в процессе ввода объекта в эксплуатацию. В случае отсутствия спроса со стороны арендаторов тормозится ввод новых торговых центров высокой степени готовности.

Места для работы
Объем предложения офисных помещений на продажу в декабре 2008 года достиг уровня 1,683 млн кв. м, после чего в январе 2009 года резко снизился до 1,120 млн кв. м. За последующие 2 месяца уровень предложения практически вернулся к декабрьскому показателю, составив 1,534 млн кв. м, и оставался в дальнейшем на стабильном уровне. По итогам июня объем предложения составил 549 объектов общей площадью 1,566 млн кв. м и общей стоимостью $7,403 млрд.
Суммарное снижение средневзвешенной цены по сравнению с осенью 2008 года составило 35%, по итогам июня средневзвешенная цена составила $4728 за кв. м.
В период с декабря 2008 года по март 2009 года средняя ставка аренды снижалась в среднем на 12% в месяц. В дальнейшем снижение замедлилось, но не остановилось: –5% в апреле, –4% в мае и –2% в июне. По данным на конец июня средняя ставка составила $508 за кв. м в год.
Итого, за первое полугодие 2009 года средняя ставка аренды в офисном сегменте снизилась на 39%.
Для привлечения новых арендаторов собственники бизнес-центров предлагают различные бонусы – арендные каникулы, скидку на аренду парковочных мест, финансирование отделки и т. д.
Первичный рынок испытывает давление со стороны вторичного, практически не заключаются предварительные договора аренды, имеют место случаи расторжения ранее заключенных предварительных договоров из-за рисков остановки строительства.
Растет доля вакантных площадей, помещения без отделки не пользуются спросом. Доля свободных площадей в офисах А-класса сейчас находится на уровне 16-18% и выше, В-класса – 18-20%. В новых офисных комплексах уровень вакантных площадей может доходить до 70-100%.
Многие арендаторы настаивают на ведении переговоров по изменению условий договоров аренды.
Наиболее высокие шансы найти арендатора имеют объекты с грамотной концепцией, хорошим местоположением и по приемлемым ставкам.
Арендаторы по возможности сокращают арендуемые площади, отказываются от планов по расширению.
На данный момент сформировался небольшой пул востребованных рынком объектов, которые отвечают главному критерию – цена/качество. И если количество сделок по сравнению с началом года растет незначительно, то количество просмотров в «интересных» объектах выросло в разы.
Многие проекты на начальной стадии строительства оказались заморожены из-за недостатка кредитных средств. В то же время девелоперы находят новые способы реализации строящихся проектов, например, расчет с подрядчиками построенными площадями.

Статья подготовлена по материалам консалтинговой компании RRG.