Автор: Марина Скубицкая
интернет-журнал «Собственник» от 14 апреля 2009 года

Как изменился рынок коммерческой недвижимости за полгода кризиса? Как уверяют аналитики, полный штиль сменяется осторожным оживлением, и за время, прошедшее с осени 2008 года, цена предложения упала до 50%, в зависимости от сегмента и класса объекта.

Спрос поднимает голову
Основным итогом марта можно считать некоторое оживление рынка коммерческой недвижимости. Конечно, по большей части это оживление скорее теоретическое: потенциальные покупатели проявляют интерес к выставленным на продажу объектам, но этот интерес еще не означает покупку.
И в хорошие времена активного рынка такой «интерес» прошел бы незамеченным даже для специалистов. Однако сейчас, после многочисленных мрачных предсказаний и абсолютного штиля декабря-февраля, данный факт расценивается как знаковый.
Конечно, количество сделок по-прежнему находится на крайне низком уровне, и стагнация на рынке продолжается. Собственники по возможности стараются не уступать, хотя уже всем понятно, что по докризисным ценам покупателя найти нереально. Поэтому те, кому действительно надо продать свой объект, цену все же снижают: можно проследить падение цены экспонирования до 50% по сравнению с летом-осенью 2008 года.
Потенциальные покупатели торгуются и не спешат приобретать, ожидая ценового дна; впрочем, специалисты рынка уверены, что как минимум первое дно уже наступило. Положительные признаки дают другие рынки и макроэкономические показатели. Учитывая, что цена на нефть, а также индексы РТС и ММВБ в феврале-марте начали демонстрировать положительную динамику, а также принимая во внимание инерционность рынка недвижимости, можно предположить, что первое дно достигнуто либо будет достигнуто в ближайшее время.
По оценкам департамента инвестиционного консалтинга и департамента брокериджа компании RRG, наибольший интерес потенциальных инвесторов вызывали следующие типы активов:
— стрит-ретейл в прайм-местах со стабилизированным денежным потоком (доходность от 15%);
— особняки в центре Москвы формата 500-1500 кв. м с земельным участком;
— офисные объекты или блоки площадью до 2000 кв. м со стабилизированным денежным потоком и уровнем заполняемости более 90% (доходность 16-20%);
— объекты со стабильным моноарендатором (желательно западным) с прогнозируемым оборотом и со стабилизированным денежным потоком;
— дистресс-активы (доходность от 20%).
А наиболее популярный запрос от инвесторов звучит примерно так: «куплю объект со стабилизированным денежным потоком, с доходностью от 20% от чистого операционного дохода». Данные особенности спроса четко прослеживаются не только по запросам, но и по офертам и сделкам, проводимым компанией RRG.

Объем предложения растет
В марте объем предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости вновь повысился. Всего на продажу выставлено 1086 объектов общей площадью 2,4 млн кв. м и общей стоимостью $11 млрд.
Таким образом, суммарная площадь предложения выросла по сравнению с предыдущим месяцем на 10%. А по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уровень предложения вырос на 43%, хотя количество экспонируемых объектов осталось на прежнем уровне. Таким образом, на 43% вырос такой параметр, как средняя площадь предлагаемых объектов.
Аналитики RRG расценивают этот факт как следствие финансового кризиса. Если год назад владельцы крупных объектов предпочитали использовать помещения для арендного бизнеса, то сейчас (особенно в офисном сегменте) снижение доходов от аренды, с одной стороны, и потребность в свободных средствах, с другой стороны, вынуждают продавать объекты.
В марте на продажу было выставлено 38 объектов стоимостью от $50 млн. Суммарная площадь этих объектов составила 750 тыс. кв. м, суммарная стоимость – $3,65 млрд. Если говорить о количестве объектов, то доля крупных составляет лишь 3%. Тем не менее на долю этих объектов приходится почти треть общей площади и общей стоимости предложения (31% и 33% соответственно). Средняя площадь по этим объектам составляет 19 750 кв. м, средневзвешенная цена – $4868.
«Сейчас для многих компаний подходит срок возврата кредитов, – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Так что можно ожидать дальнейшего увеличения объема предложения, в частности экспонирования крупных недавно построенных торговых центров и бизнес-центров».

«Распродажа» офисной и дефицит торговой недвижимости
Средневзвешенная цена квадратного метра на московском рынке коммерческой недвижимости в марте составила $4628, что на 5% ниже, чем просили за «квадрат» в феврале. Отдельно стоит упомянуть и про долю на рынке объектов, продолживших свое экспонирование с предыдущего месяца, цена квадратного метра которых за прошедший месяц снизилась. Доля таких объектов составила 23%.
В структуре предложения произошли довольно сильные изменения. Лидирующее положение (по общей площади) занимают офисные помещения. Их доля существенно возросла и составила в марте 64%. Это самый высокий показатель за весь период мониторинга, ранее его значение практически никогда не превышало 60%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 20,8% рынка. Доля торговых предложений значительно снизилась и составляет 11,2%.

Торговая недвижимость
В марте 2009 года на рынке экспонировались преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабно эта тенденция проявилась в периферийной части города, где средняя площадь объектов снизилась на 20%. Одновременно уменьшился и объем предложения вне Садового кольца – на 6% по количеству, на 25% по общей площади и на 22% по общей стоимости. Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижение средней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой рост средневзвешенной цены торговых помещений вне Садового кольца на 4%.
Доля торговых помещений, предлагаемых в центре Москвы, наоборот, увеличилась – с 6,2% до 8,3%. Здесь ситуацию можно назвать стабильной: объем предложения практически не изменился, средняя площадь объекта по-прежнему находится на очень низком уровне (350 кв. м), средневзвешенная цена снизилась к февральской на 3% и составила $16 050 за кв. м.
Если говорить о структуре спроса, пожалуй, самый высокий интерес проявляют покупатели к объектам стрит-ретейла в так называемых прайм-местах. Впрочем, данная категория помещений всегда пользовалась особым вниманием инвесторов. И в этом смысле стрит-ретейл можно назвать «островком стабильности», на который в меньшей степени влияет мировой кризис.
Как раз к этой категории можно отнести самое дорогостоящее торговое помещение, появившееся в марте в продаже. Оно расположено у метро «Красные Ворота», и заявленная стоимость «квадрата» в нем составляет $15 тыс., что даже ниже средневзвешенной цены. Это говорит о том, что новые предложения поступают уже по кризисным ценам. А минимальная цена в торговом сегменте составила всего $3 тыс. за кв. м. Именно столько предлагается заплатить покупателям за помещение площадью 750 кв. м. у метро «Новые Черемушки».

Офисная недвижимость
В сегменте офисной недвижимости вновь зафиксирован рост объема предложения. Так, в марте было предложено на продажу 520 офисных объектов общей площадью 1,54 млн кв. м и общей стоимостью в $8 млрд. Это на 14% больше, чем в феврале, по количеству объектов, на 23% – по общей площади и на 13% – по общей стоимости. При этом на рынок выходит все больше крупных объектов, о чем свидетельствует рост средней площади. По данным за март, эта величина на 8% больше, чем в феврале, и составляет 2960 кв. м.
Рост объема предложения и величины средней площади объекта сопровождается снижением средневзвешенной цены – по данным за март, в офисном сегменте она снизилась на 5% в центре Москвы (до $9864 за кв. м) и на 9% за пределами Садового кольца (до $4325 за кв. м).
Минимальная стоимость квадратного метра офисной недвижимости, впервые появившегося в продаже в марте, составляет $2200. Столько просит собственник помещения, расположенного в административном здании у метро «Речной Вокзал».

Склады и помещения свободного назначения
В марте основные показатели объема рынка производственно-складских помещений повысились. Всего на продажу было выставлено 85 объектов, что на 13% больше, чем в феврале. Суммарная площадь предложения повысилась на 5% и составила 497 тыс. кв. м. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $1923, что на 5% выше, чем в феврале, но на 19% ниже, чем год назад. Причина роста цены – произошла коррекция после сильного снижения (примерно по 10% за месяц) в течение зимы.
Показатели объема рынка помещений свободного назначения, напротив, несколько понизились. Количество объектов свободного назначения в марте составило 136, это на 12% меньше, чем в феврале. Объем предложения в денежном выражении сократился на 16% и составил $425 млн. Общая площадь предложений понизилась на 6%, до 87 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена стала меньше на 11% и составила $4892 за кв. м.

Статья подготовлена по материалам консалтинговой компании RRG.