Автор: Марина Скубицкая,
журнал «Недвижимость и цены» от 12 апреля 2010 года

Отношение к квартире современного москвича, особенно не очень состоятельного, порой напоминает отношение наших прапрабабушек к буренке. Она — и самая значительная семейная покупка, и показатель достатка, и предмет заботы, и самое главное — кормилица, потому что эту самую квартиру или даже ее часть всегда можно сдать, получив вполне ощутимый и стабильный доход, на который рассчитывают и пенсионеры, уходя на заслуженный отдых, и оставшиеся без работы трудоспособные граждане, и родители, желающие накопить на будущее своих детей. Однако рынок аренды пострадал от кризиса не меньше, чем другие сегменты: вслед за падением платежеспособного спроса снизились и цены. Так ли уж кормит сегодня главная «кормилица» семьи? С этим вопросом мы обратились к Светлане Улицкой, генеральному директору агентства недвижимости Кварти.ру.

— Светлана, полтора года назад время наймодателя закончилось и восстановилось господство нанимателей. С какими сложностями столкнулись в кризис владельцы квартир, рассчитывающие извлечь прибыль из своей недвижимости?

— Я бы выделила три основных фактора. Первое — снижение дохода от сдачи квартиры. Цены на аренду жилья в Москве за полтора кризисных года упали в среднем на 25%.
Если весной 2008 г. стоимость маленькой однушки в пятиэтажке в не самом лучшем районе начиналась от 30 тыс. руб., то сегодня эту же самую квартиру запросто можно снять за 20 тыс., а при определенных обстоятельствах — и за 15–18 тыс. руб. Более привлекательную квартиру (в доме лучшего качества, после косметического ремонта, с современной мебелью и бытовой техникой, рядом с метро) сейчас можно сдать за 25–30 тыс. руб., но раньше-то цена начиналась от 35–40! Таким образом, денежные поступления от сдачи квартиры снизились на 10–15 тыс. руб. в месяц.
Второй фактор — увеличение накладных расходов. Сегодня приходится больше платить за коммунальные услуги и телефон, возросла стоимость материалов для ремонта (а так или иначе, но после жильцов квартиру приходится освежать).
Третье — растет конкуренция. С одной стороны, кризис заставил затянуть пояса, и потенциальных арендаторов стало меньше. Молодые семьи вернулись в отчий дом, потерявшие работу иногородние специалисты — на малую родину, а одинокие молодые люди стали объединяться, снимая, например, вместо трех однокомнатных квартир одну трехкомнатную на троих.
С другой стороны — больше москвичей пытаются извлечь доход из своей недвижимости. Соответственно, это увеличило общее количество предложений. Кто-то начал сдавать свободную квартиру, хотя до кризиса просто не хотел с этим возиться. Кто-то стал уплотняться, переселяясь в одну квартиру с родственниками и высвобождая таким образом дополнительный источник дохода. Причем последнее распространено необязательно в рамках одной семьи: в одну квартиру съезжаются порой посторонние люди. Например, в одну большую квартиру на улице 26 Бакинских комиссаров въехали пять бабушек-пенсионерок! Оставшиеся четыре квартиры они сдают и живут вполне мирно и безбедно.
По оценкам нашего агентства, с начала кризиса количество сдаваемых квартир выросло примерно на 20%. Все это определило более лояльное отношение к мелкой порче имущества арендаторами, но увеличило дополнительные вложения в ремонт жилья и повышение его качества. Иными словами, рост конкуренции приводит одновременно и к недополучению доходов, и к увеличению расходов.

— Так что же, овчинка выделки не стоит и сдавать квартиру в аренду сейчас просто бессмысленно?

— Для ответа на этот вопрос следует привести конкретный пример. Один из стандартных вариантов по запросам — однокомнатная квартира, расположенная у четвертой-пятой от кольцевой линии станции метро, с современной мебелью, бытовой техникой, незатейливым ремонтом. Минимальная цена такой квартиры 25 тыс. руб. в месяц. Таким образом, за год доход владельца составит 300 тыс. руб.
Теперь посчитаем расходы. Коммунальные платежи — порядка 3 тыс. руб. в месяц, то есть за год — 36 тыс. руб. Подоходный налог — 13% — еще 39 тыс. руб. На мелкий и косметический ремонт квартиры после отъезда жильцов, покупку дополнительных предметов обихода и так далее — еще около 30 тыс. руб. Ну и время, когда одни жильцы съехали, а следующих не нашли, в среднем составит две недели. Соответственно, потери хозяина за этот период составят около 12 тыс. руб. Итого — 117 тыс. руб.
Подведем итог. Доходы за год — 300 тыс. руб., расходы — 117 тыс. руб. Прибыль от всей операции составит 183 тыс. руб. за год, или 15 250 руб. в месяц. Насколько я знаю, эта сумма сопоставима с зарплатой на государственных, да и на некоторых частных предприятиях. А если сравнивать с пенсией, то эта прибавка весьма ощутимая. Причем при расчете учтены минимальный доход и максимальный расход. И то и другое можно скорректировать, повысив доходность объекта.

— А можно поподробнее рассказать, как это делается? Допустим, снижение расходов: расценки на коммунальные услуги скорректировать вряд ли удастся, да и налоги тоже корректируются, только не очень законным способом… Сэкономить на ремонте, конечно, можно. Но ведь тогда заведомо проиграешь конкурентам, которых, как вы сами говорили, сейчас очень много.

— Я не призываю нарушать закон, уклоняясь от налогов, или накапливать задолженность по коммунальным платежам. Просто сегодня, что называется, возможны варианты. Вот мы считали налог в 13%. А между тем владелец квартиры может зарегистрироваться как частный предприниматель с упрощенной системой налогообложения и платить вместо 13 всего 6%. Или купить патент, оплатив который наймодатель освобождается от налогов вообще. Правда, стоимость патента довольно высока — 43 200 руб. в год. Так что он выгоден, если квартира сдается дороже чем за 60 тыс. руб. в месяц или сдается несколько квартир.
Что касается коммунальных услуг, то тут тоже есть свои маленькие хитрости: счетчики на воду, оплата дневного и ночного потребления электричества… Просто все это необходимо грамотно просчитать.

— А как повысить доходную часть?

— Основные факторы, влияющие на стоимость аренды: качество жилья, срок проживания и требования хозяина к составу жильцов.
Как правило, среди владельцев квартиры существуют довольно стойкие стереотипы, касающиеся «хороших» и «плохих» нанимателей. Идеальным считается семья москвичей без детей, в крайнем случае семья россиян с зарегистрированным браком. При этом доводы о том, что как раз в доме, где есть дети, вряд ли будут собираться шумные компании, в расчет не принимаются.
Еще один стереотип: если объект будут снимать несколько молодых людей (парни или девушки), то это гарантированный беспорядок как в прямом, так и в переносном смысле. На деле же в таких квартирах чаще всего царит тишина и порядок: в основном вместе снимают жилье офисные служащие, для которых приоритетным является западный образ жизни. Они аккуратны, большую часть времени проводят на работе, а с друзьями встречаются в клубах и барах.
Следующий момент — срок сдачи. Традиционно большинство людей хотят снять квартиру на длительный срок: поговорка о трех переездах, приравненных к пожару, имеет под собой твердую бытовую основу. И объекты, предлагаемые, например, на летний период, не очень-то востребованы. Однако существует целый пласт спроса, который сосредоточен в сфере краткосрочной аренды, когда квартира рассматривается как более дешевый аналог гостиницы. Это посуточная и даже почасовая аренда, потребность в которой сейчас весьма высока у представителей совершенно различных слоев общества. Понятно, что в таком случае у хозяина квартиры будет больше хлопот, однако доход в пересчете на месяц окажется намного выше.
И наконец, на увеличение стоимости квартиры влияет улучшение качества самого жилья: ремонт, наличие бытовой техники, современной мебели. Сегодняшний потребитель обращает серьезное внимание, во-первых, на наличие современной стиральной машины, установка которой может прибавить к ежемесячной цене 1–2 тыс. руб. На втором месте по значимости — комфортное спальное место. На третьем — современная кухня и хорошая сантехника.
Хотя, конечно, в каждом конкретном случае могут быть свои методы. Иногда достаточно поменять дверные ручки или шторы, чтобы квартира подорожала на 5 тыс. руб. и даже более.

— Входят ли подобные советы в список риэлторских услуг?

— Риэлтору комиссионные, как правило, платит наниматель. Так что по идее он должен оказывать жильцу услуги по подбору, проверке юридической чистоты квартиры и т. д. Словом, агент обязан решать задачи своего клиента, а не консультировать хозяина. При этом для нанимателя важно снять подешевле, а повышение доходности объекта — задача прямо противоположная. Другое дело, что в нашей стране все перевернуто с ног на голову. Нередки случаи, когда агент представляет сторону владельца объекта и отстаивает его интересы, а оплачивается этот «банкет» все равно из кармана нанимателя. Но даже в том случае, если риэлтор формально отстаивает интересы хозяина, он, как правило, во время сделки видит квартиру впервые. И уж конечно, старается совершить сделку, а не занимается консалтингом по повышению доходности. Ведь скажи он хозяину, что можно чуть подправить здесь и вот здесь, и цена возрастет — сделка немедленно сорвется.
Правда, сейчас ситуация несколько меняется. Логика рынка и стагнация вынудили владельцев квартир обращаться к риэлтору и оплачивать его услуги. В этом случае агенты действительно сначала смотрят квартиру, предлагают хозяину варианты повышения ее рыночной цены и уже потом выставляют в рекламу. По крайней мере так делается, если заключен эксклюзивный договор на сдачу в аренду или доверительное управление.

— Сейчас за такой услугой стали больше обращаться?

— Да. Повторюсь: ситуация, когда предложение многократно превышает спрос, делает такие обращения вполне логичными. Правда, при этом несколько изменились и требования клиента-наймодателя. Если раньше, когда речь шла о подборе жильца, то основным было желание переложить хлопоты по поиску и показам на плечи риэлтора, а сейчас речь идет именно о доходности. И та же услуга доверительного управления из обеспечения бесперебойного финансового потока превратилась в настоящее управление частным активом.

— Что, по-вашему, ожидает рынок в будущем? Будет ли по-прежнему жилье кормить своих хозяев или этот вид частного бизнеса уйдет в прошлое?

— Думаю, что он никогда не уйдет в прошлое. Для этого сдача в аренду квартиры должна перестать приносить доход. А ничего подобного, как мы видим, не происходит даже во время кризиса. Жилье, как и продукты питания, лекарства, одежда, является предметом первой необходимости, а уж коль скоро купить этот предмет по силам далеко не всем, аренда будет палочкой-выручалочкой и для потенциальных жильцов, и для хозяев.
При этом я очень надеюсь, что данный сегмент рынка станет более цивилизованным. Этому может поспособствовать лицензирование риэлторской деятельности или закон, который обеспечит прозрачность сделок, внедрение общепрофессиональных стандартов, создание единой общедоступной базы черных объектов и черных риэлторов. К большей прозрачности рынка аренды приведет и внедрение эффективного налогового механизма, а также упрощение процедуры регистрации по месту жительства.